卖空 101
定义
- 丧失抵押品赎回权 – 一种法律程序，在该程序中，违背所有者的意愿，出售不动产以偿还以不动产作为担保的公共或私人债务。
- 违约通知 (NOD) – 当房主不能及时获得由房主财产担保的贷款时，向县记录员提交的通知。如果违约行为在法定期限内未能得到纠正，贷款人可以将房产拍卖给最高出价者。
- 止赎出售（NOTS） – 取消抵押品赎回权程序结束时实际出售的不动产。由于出价较高，出售可能会出售给第三方；如果出价不高于违约债务加上止赎成本，则出售可能会出售给止赎债权人（贷方）。如果出售产生的收益超出了债务和取消抵押品赎回权的费用，则余额通常必须退还给失去财产所有权的一方。 （房主）
- 拥有的房地产 (REO) – 已被贷方取消赎回权且现在由贷方拥有的不动产。
加州止赎程序
这里显示的时间线是典型的加州非司法丧失抵押品赎回权时间线。直到贷款人认为他们已经用尽所有解决付款拖欠问题的途径时，取消抵押品赎回权的时间表才会开始。通常，这种情况发生在借款人错过 1 至 3 个月的抵押贷款付款后。在开始止赎程序之前，贷方可能已多次联系借款人。然后，贷款人联系受托人并指示他们提交违约通知，开始正式的止赎流程。
默认时间表通知 (NOD)
- 第一天 – 县记录员记录的违约通知。
- 10个工作日内 – 违约通知由受托人邮寄给借款人，并包含记录日期。
- 1个月内 – 违约通知再次邮寄给借款人。
- 90 天时 – 违约通知期结束，受托人销售通知期开始。
受托人出售通知（NOTS）——21 天
- 90 天后 – 销售日期、时间和地点已确定。
- 销售日期前 30 天 – 销售通知发送至 IRS（如果适用）。
- 销售日期前 20 天 – 出售通知在报纸上发布，并且需要连续发布 3 周。出售通知张贴在该房产上。出售通知将邮寄给借款人和所需的相关各方。
- 销售日期前 14 天 – 销售通知记录在县记录员办公室
- 销售日期前 5 天 – “您恢复身份的权利到期”
- 发售日期 – 该房产被出售给出价最高者或作为 REO（银行拥有）房产返还给贷方
这是一位客户所做的……
他免租居住了 4 个月：他未支付的每月付款 – 付款：$2,480 X 4 个月 = $9,920.00。能够以卖空的方式出售房屋，并避免信用上的“取消抵押品赎回权”。 如果卖空是一种选择，这对各方来说都是积极的结果。
常问问题
进行卖空会产生任何税务后果吗？
通常，与让房屋丧失抵押品赎回权相比，税收后果不会那么严重。如果房屋在丧失抵押品赎回权拍卖中出售，您仍将收到 1099-A，金额为贷方因出售而损失的金额。在卖空中，大多数贷方（除了那些停业且不担心 OTS 的贷方），如果他们决定不寻求帮助，他们总是会向您提供 1099-C，以弥补他们因卖空而损失的金额。缺陷判断（几乎在所有情况下，他们都会选择向您发送 1099-C 来说明损失金额）。我们始终建议您就税务问题咨询注册会计师。此外，我们建议您在决定进行卖空之前熟悉 IRS 表格 982。
银行可以给我 1099-C 并报告我的信用付款少于约定吗？
合法吗？不，他们还是这么做吗？是的。因此，您需要保留 1099-C 作为他们通过实质上“向您提供购买价格与作为收入所欠金额的差额”来“冲销”该损失的证据。如果银行接受了该票据的部分付款，并且还向您发送了该票据差额的 1099-C（您的收入），则银行不能合法地向信用局报告“支付的金额低于约定”。与房地产律师交谈以澄清该问题。如果需要，您或您的律师可以稍后联系银行，以“纠正”他们两次向您提出的轻微疏忽。
银行是否可以针对接受卖空而损失的金额寻求“缺陷判断”？
在大多数州，是的，但很多时候他们会选择向您发送 1099-C 并将其作为损失记入账簿。您应该知道的是，由于获得判决的成本以及您可能无论如何都无法支付的事实，很少有贷方会寻求缺陷判决。 99.99% 有时贷款人会向您发送 1099-C，而不必担心缺陷判断，即使他们可以合法地寻求该选项。一旦他们向您发送了 1099-C，他们就无法寻求缺陷判断。他们只能做其中之一，而不能同时做两者。
取消抵押品赎回权与卖空交易如何反映在房主的信用上？
这取决于债权人如何向信用局报告。一般来说，取消抵押品赎回权将显示为取消抵押品赎回权，并且可以在房主的记录上保留长达七年。每当房主申请新贷款或信用运行时，止赎就可能会出现。越来越多的雇主为求职者提供信贷。卖空被列为已结算债务，对房主信用的损害比丧失抵押品赎回权要小得多。它不像抵押贷款的全部余额那样全额支付，但卖空比取消抵押品赎回权在信用方面要好得多。我们建议您咨询信贷公司以获取更多信息。
什么是缺陷判断？
当债权人（贷款人）通过法院对债务人（借款人）提起诉讼，试图收取贷款或分期付款担保价值未涵盖的金额时。换句话说，如果贷方收回的钱少于所欠的钱，无论是通过卖空还是取消抵押品赎回权，那么他们都有权收取任何差额。然而，如果有合适的谈判者代表借款人工作，则可以放弃缺陷判断权。
我为什么要进行卖空？如果我无论如何都得搬家，为什么我不应该允许银行取消抵押品赎回权，这样我就可以在房子里免租更长时间？
卖空的主要好处是，在许多情况下，只要房子被取消抵押品赎回权，您仍然可以免租地住在您的房屋中，并且您仍然可以证明您的抵押贷款“已全额支付” ”与“丧失抵押品赎回权”。卖空给银行造成的损失通常较小，因此卖空给房主的1099金额也较少。您还需要有一位专家在您身边与贷方打交道。如果您允许您的房屋被取消抵押品赎回权，那么在您未来 7-10 年与不良信用作斗争时，没有人可以帮助您收拾残局并收拾残局。
快乐的阁楼业主 （已保存信用，向信用局报告贷款已全额支付）。
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