卖空 101

定义

• 丧失抵押品赎回权 – 一种法律程序，在该程序中，违背所有者的意愿，出售不动产以偿还以不动产作为担保的公共或私人债务。
• 违约通知 (NOD) – 当房主不能及时获得由房主财产担保的贷款时，向县记录员提交的通知。如果违约行为在法定期限内未能得到纠正，贷款人可以将房产拍卖给最高出价者。
• 止赎出售（NOTS） – 取消抵押品赎回权程序结束时实际出售的不动产。由于出价较高，出售可能会出售给第三方；如果出价不高于违约债务加上止赎成本，则出售可能会出售给止赎债权人（贷方）。如果出售产生的收益超出了债务和取消抵押品赎回权的费用，则余额通常必须退还给失去财产所有权的一方。 （房主）
• 拥有的房地产 (REO) – 已被贷方取消赎回权且现在由贷方拥有的不动产。

加州止赎程序

这里显示的时间线是典型的加州非司法丧失抵押品赎回权时间线。直到贷款人认为他们已经用尽所有解决付款拖欠问题的途径时，取消抵押品赎回权的时间表才会开始。通常，这种情况发生在借款人错过 1 至 3 个月的抵押贷款付款后。在开始止赎程序之前，贷方可能已多次联系借款人。然后，贷款人联系受托人并指示他们提交违约通知，开始正式的止赎流程。

默认时间表通知 (NOD)

• 第一天 – 县记录员记录的违约通知。
• 10个工作日内 – 违约通知由受托人邮寄给借款人，并包含记录日期。
• 1个月内 – 违约通知再次邮寄给借款人。
• 90 天时 – 违约通知期结束，受托人销售通知期开始。

受托人出售通知（NOTS）——21 天

• 90 天后 – 销售日期、时间和地点已确定。
• 销售日期前 30 天 – 销售通知发送至 IRS（如果适用）。
• 销售日期前 20 天 – 出售通知在报纸上发布，并且需要连续发布 3 周。出售通知张贴在该房产上。出售通知将邮寄给借款人和所需的相关各方。
• 销售日期前 14 天 – 销售通知记录在县记录员办公室
• 销售日期前 5 天 – “您恢复身份的权利到期”
• 发售日期 – 该房产被出售给出价最高者或作为 REO（银行拥有）房产返还给贷方

这是一位客户所做的……

他免租居住了 4 个月：他未支付的每月付款 – 付款：$2,480 X 4 个月 = $9,920.00。能够以卖空的方式出售房屋，并避免信用上的“取消抵押品赎回权”。 如果卖空是一种选择，这对各方来说都是积极的结果。

常问问题

进行卖空会产生任何税务后果吗？

通常，与让房屋丧失抵押品赎回权相比，税收后果不会那么严重。如果房屋在丧失抵押品赎回权拍卖中出售，您仍将收到 1099-A，金额为贷方因出售而损失的金额。在卖空中，大多数贷方（除了那些停业且不担心 OTS 的贷方），如果他们决定不寻求帮助，他们总是会向您提供 1099-C，以弥补他们因卖空而损失的金额。缺陷判断（几乎在所有情况下，他们都会选择向您发送 1099-C 来说明损失金额）。我们始终建议您就税务问题咨询注册会计师。此外，我们建议您在决定进行卖空之前熟悉 IRS 表格 982。

银行可以给我 1099-C 并报告我的信用付款少于约定吗？

合法吗？不，他们还是这么做吗？是的。因此，您需要保留 1099-C 作为他们通过实质上“向您提供购买价格与作为收入所欠金额的差额”来“冲销”该损失的证据。如果银行接受了该票据的部分付款，并且还向您发送了该票据差额的 1099-C（您的收入），则银行不能合法地向信用局报告“支付的金额低于约定”。与房地产律师交谈以澄清该问题。如果需要，您或您的律师可以稍后联系银行，以“纠正”他们两次向您提出的轻微疏忽。

银行是否可以针对接受卖空而损失的金额寻求“缺陷判断”？

在大多数州，是的，但很多时候他们会选择向您发送 1099-C 并将其作为损失记入账簿。您应该知道的是，由于获得判决的成本以及您可能无论如何都无法支付的事实，很少有贷方会寻求缺陷判决。 99.99% 有时贷款人会向您发送 1099-C，而不必担心缺陷判断，即使他们可以合法地寻求该选项。一旦他们向您发送了 1099-C，他们就无法寻求缺陷判断。他们只能做其中之一，而不能同时做两者。

取消抵押品赎回权与卖空交易如何反映在房主的信用上？

这取决于债权人如何向信用局报告。一般来说，取消抵押品赎回权将显示为取消抵押品赎回权，并且可以在房主的记录上保留长达七年。每当房主申请新贷款或信用运行时，止赎就可能会出现。越来越多的雇主为求职者提供信贷。卖空被列为已结算债务，对房主信用的损害比丧失抵押品赎回权要小得多。它不像抵押贷款的全部余额那样全额支付，但卖空比取消抵押品赎回权在信用方面要好得多。我们建议您咨询信贷公司以获取更多信息。

什么是缺陷判断？

当债权人（贷款人）通过法院对债务人（借款人）提起诉讼，试图收取贷款或分期付款担保价值未涵盖的金额时。换句话说，如果贷方收回的钱少于所欠的钱，无论是通过卖空还是取消抵押品赎回权，那么他们都有权收取任何差额。然而，如果有合适的谈判者代表借款人工作，则可以放弃缺陷判断权。 Borrowers can seek further guidance on such matters through initiatives like the CCCBA’s partnership with JusticeDirect, providing people who can’t afford lawyers with access to legal information and tools to help draft legal documents.

我为什么要进行卖空？如果我无论如何都得搬家，为什么我不应该允许银行取消抵押品赎回权，这样我就可以在房子里免租更长时间？

卖空的主要好处是，在许多情况下，只要房子被取消抵押品赎回权，您仍然可以免租地住在您的房屋中，并且您仍然可以证明您的抵押贷款“已全额支付” ”与“丧失抵押品赎回权”。卖空给银行造成的损失通常较小，因此卖空给房主的1099金额也较少。您还需要有一位专家在您身边与贷方打交道。如果您允许您的房屋被取消抵押品赎回权，那么在您未来 7-10 年与不良信用作斗争时，没有人可以帮助您收拾残局并收拾残局。

快乐的阁楼业主 （已保存信用，向信用局报告贷款已全额支付）。

快乐的贷方 （避免止赎流程和法律费用）。

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