यह लेख यूएसए टुडे से लिया गया है और आपको इस वर्ष होने वाले परिवर्तनों का अंदाजा देता है:

नए बंधक नियमों का उद्देश्य जोखिमपूर्ण ऋणों को रोकना है

शुक्रवार को नए बंधक-उधार नियम लागू हो गए हैं, जिनके बारे में संघीय विनियामकों का कहना है कि वे जोखिमपूर्ण ऋण देने की प्रथाओं से सुरक्षा करेंगे, जिसने आवास बुलबुले को बढ़ावा दिया, जिसके कारण ग्रेट डिप्रेशन के बाद से अमेरिका में घरों की कीमतों में सबसे बड़ी गिरावट आई। विशेषज्ञों का कहना है कि अधिकांश गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए, इस परिवर्तन का इस बात पर बहुत कम या कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा कि वे वास्तव में बंधक प्राप्त कर सकते हैं या नहीं, लेकिन उन्हें यह साबित करने के लिए और भी अधिक प्रमाण दिखाने पड़ सकते हैं कि वे इसे वहन कर सकते हैं। यहाँ नियमों पर एक नज़र डालें, वे क्या करते हैं और वे क्यों महत्वपूर्ण हैं।

प्रश्न: नये नियम क्या हैं और वे कहां से आये?

उत्तर: जानने के लिए कई शब्द हैं। पहला है "चुकाने की क्षमता" नियम। वित्तीय संकट के जवाब में 2010 के डोड-फ्रैंक वित्तीय सुधार कानून द्वारा इसे आवश्यक बनाया गया था। यह नियम उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो द्वारा तैयार किया गया था, जो इसके प्रवर्तन की देखरेख करेगा।

प्रश्न: यह क्या करता है?

उत्तर: इसके लिए बंधक ऋणदाताओं को यह सुनिश्चित करना होगा कि उधारकर्ता वास्तव में अपने ऋण को लंबे समय तक वहन कर सकते हैं, इसके लिए उन्हें अपनी आय, संपत्ति, बचत और ऋण को अपने मासिक घर के भुगतान के साथ तौलना होगा। सीएफपीबी के प्रमुख रिचर्ड कॉर्ड्रे कहते हैं, "यह वास्तव में बहुत बुनियादी है।" वे इन बदलावों को बंधक ऋण देने के लिए "मूल बातों पर वापस लौटने" का दृष्टिकोण कहते हैं।

प्रश्न: और क्या नया है?

उत्तर: एक और शब्द जिसे आपको सीखने की ज़रूरत है वह है "योग्य बंधक" या QM। एक QM नए दिशा-निर्देशों को पूरा करता है, और उन्हें प्राप्त करने वाले उधारकर्ताओं से यह माना जाता है कि वे चुकाने की क्षमता की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं। यदि ऋणदाता QM ऋण देते हैं, तो उन्हें भविष्य के मुकदमों के खिलाफ़ अधिक सुरक्षा मिलती है, यदि ऋण बाद में खराब हो जाता है।

प्रश्न: क्यूएम दिशानिर्देश क्या हैं?

उत्तर: क्यूएम ऋण नहीं हो सकते:

• इसमें जोखिमपूर्ण विशेषताएं शामिल हैं, जैसे कि 30 वर्ष से अधिक की अवधि, केवल ब्याज भुगतान या ब्याज की पूरी राशि से कम भुगतान, जिससे गृह ऋण ऋण प्रत्येक माह बढ़ता है।

• $100,000 से अधिक के ऋण के लिए 3% से अधिक अग्रिम अंक और शुल्क ले जाएं।

• उधारकर्ता के कुल ऋण भार को उसकी मासिक आय के 43% से ऊपर ले जाना, जब तक कि ऋण फैनी मॅई या फ्रेडी मैक, या किसी संघीय आवास एजेंसी जैसे कि FHA, द्वारा समर्थित होने के योग्य न हो, या किसी छोटे ऋणदाता द्वारा दिया गया हो जो ऋण को अपने बहीखाते में रखता हो।

प्रश्न: क्या ऋणदाता अब भी इन दिशानिर्देशों के बाहर ऋण दे सकते हैं?

उत्तर: हां, लेकिन उन्हें अभी भी यह सुनिश्चित करना होगा कि उधारकर्ता ऋण का भुगतान कर सकें, और यदि उधारकर्ता असफल हो जाता है तो भविष्य में कानूनी चुनौतियों के विरुद्ध उनकी सुरक्षा कम होगी - भले ही वे पहली बार ऋण लेने के बाद उसे पुनः बेच दें।

उदाहरण के लिए, बैंक ऑफ द वेस्ट का कहना है कि वह केवल ब्याज पर ऋण देना जारी रखेगा। उच्च आवास-लागत वाले क्षेत्रों में कई उधारकर्ताओं के पास अक्सर ऋण-से-आय अनुपात होता है जो 43% से अधिक होता है और ऋणदाता संभवतः उन क्षेत्रों में भी गृह ऋण देना जारी रखेंगे।

कॉर्ड्रे कहते हैं, "हम देख रहे हैं कि बहुत से ऋणदाता कह रहे हैं कि वे गैर-क्यूएम ऋण जारी रखेंगे जो पूरी तरह से सही हैं।"

प्रश्न: कितने बंधक QM परिभाषा के अंतर्गत आने की संभावना है?

उत्तर: सीएफपीबी का अनुमान है कि वर्तमान बाजार में 921टीपी3टी बंधक क्यूएम आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।

प्रश्न: आखिर इसकी आवश्यकता क्यों है?

ए: ऋणदाता हमेशा इतने सावधान नहीं थे। गोल्डमैन सैक्स का अनुमान है कि हाल ही में हुए 50% होम लोन डिफॉल्ट को रोका जा सकता था, अगर ऋण दिए जाने के समय QM नियम लागू होते, जो कि मुख्य रूप से हाउसिंग बस्ट से पहले था।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ कंज्यूमर एडवोकेट्स के कार्यकारी निदेशक इरा रेनगोल्ड का कहना है कि समय के साथ, यदि आवास बाजार में फिर से उथल-पुथल मचती है, तो नए नियम जोखिमपूर्ण ऋण प्रथाओं के खिलाफ "एक बाधा के रूप में काम करेंगे"।

प्रश्न: क्या इन नियमों के कारण कुछ लोगों के लिए गृह ऋण प्राप्त करना कठिन हो जाएगा?

उत्तर: यह स्पष्ट नहीं है। गोल्डमैन सैक्स का कहना है कि अगर उधारकर्ताओं की आय को सत्यापित करना मुश्किल है, तो उनके लिए अर्हता प्राप्त करना कठिन हो सकता है, जिसमें वे लोग भी शामिल हैं जिनके लिए टिप, बोनस, कमीशन, किराया या निवेश उनकी कुल आय का एक बड़ा हिस्सा है। गोल्डमैन का कहना है कि नौ में से एक अमेरिकी स्व-रोजगार भी करता है, और उस आय को मजदूरी आय की तुलना में प्रमाणित करना कठिन है।

बैंक ऑफ वेस्ट की उपाध्यक्ष वेंडी कट्रुफेली का कहना है कि 43% ऋण-से-आय स्तर से ऊपर के उधारकर्ताओं को भी अधिक बाधाओं का सामना करना पड़ेगा, लेकिन मुख्य रूप से दस्तावेज़ीकरण के मामले में।

ऐसा इसलिए है क्योंकि ऋणदाताओं को यह साबित करना होगा कि उन्होंने ऐसे ऋण देने में अत्यधिक सावधानी बरती है, वह कहती हैं। उधारकर्ताओं को और भी अधिक कर रिकॉर्ड, वेतन स्टब और बैंक और निवेश खाते की जानकारी प्रस्तुत करने की अपेक्षा करनी चाहिए।

फिच रेटिंग्स के प्रबंध निदेशक रोलोफ स्लम्प कहते हैं कि 43% मानक कुछ उधारकर्ताओं को उनके मनचाहे घर को खरीदने के लिए आवश्यक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने से भी रोक सकता है। उनका कहना है कि 43% मानक के भीतर रहने के लिए दूसरों को बड़े डाउन पेमेंट की आवश्यकता हो सकती है।

प्रश्न: न्यूनतम अग्रिम भुगतान कितना होगा?

उत्तर: नियमों में कोई डाउन-पेमेंट आवश्यकता निर्धारित नहीं की गई है।

प्रश्न: क्या इन नियमों के कारण गृह ऋण स्वीकृत होने में अधिक समय लगेगा?

उत्तर: एचएसएच एसोसिएट्स के बंधक विशेषज्ञ कीथ गम्बिंगर कहते हैं कि, विशेष रूप से शुरुआती दौर में ऐसा हो सकता है। ऋणदाताओं को अभी भी सिस्टम को चालू करने और नए दस्तावेज़ आवश्यकताओं को ट्रैक करने और संभालने में अधिक समय लगेगा। जबकि ऋणदाताओं के पास तैयारी के लिए महीनों का समय है, फिर भी उन्हें उम्मीद है कि ऋण अधिकारियों, अंडरराइटरों और अनुपालन प्रस्तावों को अधिक प्रशिक्षण की आवश्यकता होगी।

वे कहते हैं, "जब तक नियम लागू नहीं हो जाते, तब तक स्थिति गड़बड़ ही रहेगी।"

प्रश्न: इन परिवर्तनों के नकारात्मक पहलू क्या हैं?

उत्तर: आलोचकों का कहना है कि न्यूनतम डाउन पेमेंट की आवश्यकता एक अच्छी बात होगी। गोल्डमैन सैक्स के विश्लेषण से यह भी पता चलता है कि जोखिमपूर्ण विशेषताओं वाले ऋणों को समाप्त करने से 2007 में जारी किए गए ऋणों में हुई 59% चूक को रोका जा सकता था; इससे उन ऋणों में से 30% को भी रोका जा सकता था जो चूक नहीं हुए थे।