این از USA Today گرفته شده است و ایده ای از تغییرات اعمال شده در سال جاری را به شما می دهد:

هدف قوانین جدید وام مسکن جلوگیری از وام های پرخطر است

قوانین جدید اعطای وام های رهنی روز جمعه اجرا می شود که تنظیم کننده های فدرال می گویند در برابر شیوه های وام پرخطری که حباب مسکن را تغذیه می کند، محافظت می کند، که منجر به بزرگترین سقوط قیمت مسکن در ایالات متحده از زمان رکود بزرگ شد. کارشناسان می‌گویند برای اکثر وام‌گیرندگان وام مسکن، این تغییر تأثیر کمی بر اینکه آیا واقعاً می‌توانند وام مسکن بگیرند یا خیر، خواهد داشت، اما ممکن است مجبور باشند شواهد بیشتری نشان دهند که می‌توانند از عهده پرداخت وام مسکن برآیند. در اینجا نگاهی به قوانین، آنچه که آنها انجام می دهند و چرا اهمیت دارند.

س: قوانین جدید چیست و از کجا آمده است؟

پاسخ: چندین اصطلاح برای دانستن وجود دارد. اولین مورد، قانون «توانایی بازپرداخت» است. قانون بازنگری مالی Dodd-Frank در سال 2010 به عنوان پاسخی به بحران مالی الزامی بود. این قانون توسط دفتر حمایت مالی از مصرف کننده که بر اجرای آن نظارت خواهد داشت، تدوین شده است.

س: چه کاری انجام می دهد؟

پاسخ: وام دهندگان وام مسکن باید مطمئن شوند که وام گیرندگان واقعاً می توانند وام های خود را در درازمدت با سنجیدن درآمد، دارایی، پس انداز و بدهی خود در برابر پرداخت های ماهانه خانه خود بپردازند. ریچارد کوردری، رئیس CFPB می گوید: «این واقعاً بسیار اساسی است. او این تغییرات را رویکرد «بازگشت به اصول» برای وام های رهنی می نامد.

س: چه چیز جدیدی است؟

پاسخ: اصطلاح دیگری که باید یاد بگیرید «وام مسکن واجد شرایط» یا QM است. یک QM دستورالعمل‌های جدید را برآورده می‌کند، و فرض بر این است که وام‌گیرندگانی که آنها را دریافت می‌کنند، الزامات توانایی بازپرداخت را برآورده می‌کنند. اگر وام دهندگان وام QM بدهند، در صورتی که بعداً وام ها ضعیف شوند، از حمایت های بیشتری در برابر دعاوی حقوقی آینده برخوردار خواهند بود.

س: دستورالعمل های QM چیست؟

A: وام های QM نمی توانند:

• دارای ویژگی‌های مخاطره‌آمیز، مانند شرایط بیش از 30 سال، پرداخت‌های تنها با بهره یا پرداخت‌هایی که کمتر از میزان بهره کامل هستند، به طوری که بدهی وام مسکن هر ماه افزایش می‌یابد.

• بیش از 3% در امتیازات اولیه و کارمزد وام های بالاتر از $100,000 حمل کنید.

• بار کل بدهی وام گیرنده را به بالای 431 TP3T از درآمد ماهانه او برسانید، مگر اینکه وام واجد شرایط حمایت فانی می یا فردی مک، یا یک آژانس مسکن فدرال مانند FHA باشد، یا توسط یک وام دهنده کوچک که نگه داری می کند. وام در دفاتر آن

س: آیا وام دهندگان هنوز هم می توانند خارج از این دستورالعمل ها وام بدهند؟

پاسخ: بله، اما آنها همچنان باید مطمئن شوند که وام گیرندگان می توانند وام ها را بپردازند، و در صورت شکست وام گیرنده در برابر چالش های قانونی آینده محافظت کمتری خواهند داشت - حتی اگر وام را پس از اولین بار بفروشند.

به عنوان مثال، بانک غرب می گوید که به وام های تنها با بهره ادامه خواهد داد. بسیاری از وام گیرندگان در مناطق با هزینه مسکن بالا نیز اغلب دارای نسبت بدهی به درآمد بیش از 43% هستند و وام دهندگان احتمالاً به وام مسکن در این مناطق نیز ادامه خواهند داد.

کوردری می‌گوید: «ما شاهد بسیاری از وام‌دهندگان هستیم که می‌گویند به دادن وام‌های غیر QM که «کاملاً سالم هستند» ادامه خواهند داد.

س: چه تعداد وام مسکن احتمالاً تحت تعریف QM قرار می گیرند؟

A: CFPB تخمین می زند که 92% وام مسکن در بازار فعلی الزامات QM را برآورده می کند.

س: اصلاً چرا این مورد نیاز است؟

آ: وام دهندگان همیشه آنقدر محتاط نبودند. گلدمن ساکس تخمین می‌زند که اگر قانون QM در زمان اعطای وام‌ها، عمدتاً قبل از سقوط مسکن، وجود داشت، می‌توانست از 50% از نکول‌های اخیر وام مسکن جلوگیری شود.

ایرا راینگولد، مدیر اجرایی انجمن ملی حامیان مصرف‌کننده، می‌گوید با گذشت زمان، اگر بازار مسکن دوباره داغ شود، قوانین جدید «به عنوان مانعی» در برابر شیوه‌های وام‌های پرخطر عمل خواهند کرد.

س: آیا قوانین گرفتن وام مسکن را برای برخی افراد سخت تر می کند؟

پاسخ: این واضح نیست. گلدمن ساکس می‌گوید اگر وام‌گیرندگانی که درآمدهای صحت‌سنجی آن دشوار است، از جمله کسانی که انعام، پاداش، کمیسیون، اجاره یا سرمایه‌گذاری بخش بزرگی از کل درآمدشان را تشکیل می‌دهند، واجد شرایط بودن ممکن است سخت‌تر باشد. گلدمن می‌گوید از هر 9 آمریکایی یک نفر خوداشتغال است و اثبات این درآمد دشوارتر از درآمد دستمزد است.

وندی کوتروفلی، معاون بانک غرب می گوید وام گیرندگان بالاتر از سطح بدهی به درآمد 43% نیز با موانع بیشتری مواجه خواهند شد، اما بیشتر از نظر مستندات.

او می‌گوید که به این دلیل است که وام‌دهندگان باید بتوانند ثابت کنند که در اعطای چنین وام‌هایی دقت بالایی به خرج داده‌اند. وام گیرندگان باید انتظار داشته باشند که سوابق مالیاتی، اوراق خرد و اطلاعات حساب بانکی و سرمایه گذاری بیشتری را تهیه کنند.

Roelof Slump، مدیر عامل Fitch Ratings می گوید که استاندارد 43% ممکن است برخی از وام گیرندگان را از واجد شرایط بودن برای وام مورد نیاز برای خرید خانه مورد نظر خود باز دارد. او می گوید دیگران ممکن است برای ماندن در استاندارد 43% به پیش پرداخت های بزرگ تری نیاز داشته باشند.

س: حداقل پیش پرداخت مورد نیاز چقدر خواهد بود؟

پاسخ: قوانین هیچ شرطی برای پیش‌پرداخت تعیین نمی‌کنند.

س: آیا قوانین به این معنی است که تأیید وام مسکن بیشتر طول می کشد؟

کیت گامبینگر، کارشناس وام مسکن با HSH Associates، می گوید: آنها ممکن است، به خصوص در اوایل،. هنوز زمان بیشتری از وام‌دهندگان برای راه‌اندازی و راه‌اندازی سیستم‌هایی که نیازهای مستندسازی جدید را پیگیری می‌کنند، می‌گیرد. در حالی که وام دهندگان ماه ها فرصت داشتند تا آماده شوند، او همچنان انتظار دارد که افسران وام، پذیره نویسان و پیشنهادات انطباق به آموزش بیشتری نیاز داشته باشند.

او می‌گوید: «تا زمانی که قوانین تثبیت نشوند، اوضاع آشفته‌ای خواهد بود.

س: معایب این تغییرات چیست؟

پاسخ: منتقدان می‌گویند حداقل پیش‌پرداخت مورد نیاز چیز خوبی خواهد بود. تحلیل گلدمن ساکس همچنین نشان می‌دهد که حذف وام‌هایی با ویژگی‌های مخاطره‌آمیز می‌توانست از 59% نکول در وام‌های صادر شده در سال 2007 جلوگیری کند. همچنین از 30% از وام هایی که نکول نمی کردند نیز جلوگیری می کرد.