همانطور که چند ماه پیش وبلاگ می نویسم، اکنون وال استریت ژورنال در مورد آن می نویسد…

خریداران خانه حیرت زده متوجه می شوند که جنگ های مناقصه بازگشته است

با شروع فصل فروش بهار، یک تحول جدید خریداران خانه را غافلگیر کرده است: جنگ های پیشنهادی بازگشته است.

از کالیفرنیا تا فلوریدا، بسیاری از خریداران به طور فزاینده ای برای یک خانه با یکدیگر رقابت می کنند. برخلاف جنگ‌های مناقصه‌ای که نمونه‌ای از سال‌های روبه‌روی بود و تا حد زیادی منعکس‌کننده فروش فزاینده بود، امروز نتیجه کمبود عرضه است.

پیتر ارل مک کالو برای وال استریت ژورنال

دبی و بیل وترل پیشنهادهای متعددی برای خانه خود دریافت کردند. اندی آلی که به دنبال خرید اولین خانه خود در محله بیکن هیل سیاتل است، گفت: این کمی تعجب آور است زیرا ما فکر می کردیم که جنگ های مناقصه به پایان رسیده است. این وکیل 31 ساله در سال جاری زمانی که تا $23000 بالاتر از قیمت فهرست $357000 پیشنهاد داد و موافقت کرد از بازرسی ها و سایر شرایط بسته شدن چشم پوشی کند، پیشی گرفت.

مناقصه رقابتی در شرایط فعلی باعث افزایش قیمت‌های هنگفت یا سودهای کلان برای فروشندگان نمی‌شود، همانطور که در دوران رونق مسکن اتفاق افتاد. با این حال، جنگ‌های مناقصه‌ای ناشی از موجودی کم، آخرین شواهدی را ارائه می‌کند که نشان می‌دهد تقاضای مسکن پس از یک رکود شش ساله شروع به افزایش یافته است.

انجمن ملی مشاوران املاک روز پنجشنبه گزارش داد، شاخصی که تعداد قراردادهای امضا شده برای خرید خانه های قبلی را اندازه گیری می کند، در ماه مارس به بالاترین سطح خود در نزدیک به دو سال گذشته رسید، 12.8% نسبت به سال گذشته و 4.1% نسبت به فوریه.

آیوی زلمن، مدیر اجرایی یک شرکت تحقیقاتی، که از جمله اولین کسانی بود که هفت سال پیش در مورد رکود هشدار داد، گفت: "ما بسیار معتقدیم که به کف رسیده ایم." اوایل این هفته، او پیش‌بینی قیمت مسکن در سال را افزایش داد و خواستار افزایش سالانه 1% شد، از کاهش 1%.

برای بازدید از وب سایت گرافیک تعاملی وال استریت ژورنال اینجا را کلیک کنید

نظرسنجی سه ماهه وال استریت ژورنال نشان داد که موجودی خانه های فهرست شده برای فروش در تمامی 28 بازاری که ردیابی شده اند به شدت کاهش یافته است. مشاوران املاک زمانی بازار متعادلی را در نظر می گیرند که عرضه خانه های شش ماهه برای فروش وجود داشته باشد. در اوج بحران مسکن، در سال 2008، عرضه 11.1 ماهه وجود داشت. در ماه مارس، عرضه 6.3 ماهه وجود داشت.

سطح موجودی در بسیاری از بازارها در پایین ترین سطح در سال های اخیر بوده است. با سرعت فعلی فروش، فروش تمام خانه‌های فهرست شده در ساکرامنتو، کالیفرنیا، فقط 1.5 ماه و برای فروش تمام خانه‌های فهرست شده در فینیکس، 2.4 ماه زمان نیاز است. سانفرانسیسکو و واشنگتن دی سی هر کدام 3.4 ماه عرضه دارند، در حالی که میامی 4.1 ماه عرضه دارد.

بازارهای دیگر خانه های زیادی دارند. برای مثال شیکاگو 9.4 ماه عرضه دارد، در حالی که لانگ آیلند نیویورک 16.1 ماه عرضه دارد. حتی در آن بازارها، تعداد خانه های برای فروش در حال کاهش است.

افزایش رقابت خریداران و نمایندگان آنها را ناامید می کند. گلن کلمن، مدیر اجرایی کارگزاری املاک و مستغلات Redfin Corp. در سیاتل با دفاتری در 14 گفت: "ما در حال نوشتن یک رکورد تعداد پیشنهادات هستیم، اما شاهد تعداد رکوردهای بسته نیستیم و دلیل آن رقابتی است." ایالت ها.

تقریباً 83% پیشنهادی که نمایندگان Redfin از طرف مشتریان در منطقه خلیج سانفرانسیسکو در سال جاری ارائه کرده اند و 71% در کالیفرنیای جنوبی پیشنهادهای رقابتی داشته اند. ردفین نماینده خریدار بود که اوایل این ماه پس از موافقت با پذیرفتن سگ فروشنده که در حال نقل مکان بود و به دنبال یافتن خانه جدیدی برای "بادی" یک سگ اسباب‌بازی سفید رنگ بود، پیشنهاد برنده را برای خانه‌ای در گایترزبورگ، Md. کرد.

موجودی ها به دلایلی در حال کاهش هستند. برخی از فروشندگان که تمایلی به پذیرش قیمت‌هایی ندارند که هنوز از اوج خود به میزان یک سوم کاهش یافته است، خانه‌های خود را به انتظار افزایش قیمت‌ها در آینده، از بازار خارج می‌کنند. در همین حال، سرمایه گذاران برای دریافت بهترین املاک از مصرف کنندگان پیشی گرفته اند و اغلب پیشنهادات نقدی ارائه می دهند که به سرعت توسط فروشندگان پذیرفته می شود.

علاوه بر این، برخی از اقتصاددانان می گویند که سطح موجودی انبار به طور مصنوعی پایین نگه داشته می شود، زیرا فانی می، فردی مک و بزرگترین بانک های کشور در فهرست کردن صدها هزار خانه توقیف شده که در حال حاضر مالک آن هستند کند شده اند. وام دهندگان پس از 18 ماه پیش که سواستفاده های ثبت شده ظاهر شد، فروش سلب مالکیت و بازپس گیری را کاهش دادند.

بانک‌ها و سایر سرمایه‌گذاران وام مسکن در پایان ماه مارس مالکیت نزدیک به 450000 ملک سلب‌شده را داشتند و دو میلیون وام مسکن دیگر نیز در مرحله‌ای از توقیف بودند.

اگر بانک ها و سایر وام دهندگان تلاش خود را برای فروش املاک خود افزایش دهند، ممکن است موجودی انبارها افزایش یابد و فشار بیشتری بر قیمت ها وارد کند. کارگزاران املاک می گویند که نگران نیستند. اشتهای زیادی برای سلب حق اقامه دعوی وجود دارد. موجودی را آزاد کنید. به فروش خواهد رسید.

کاهش موجودی خانه های قدیمی تر، فروش خانه های جدید را تحریک می کند. فروش خانه های جدید تا کنون 16% در سال جاری در مقایسه با یک سال گذشته افزایش یافته است، در حالی که موجودی خانه های جدید در ماه مارس به پایین ترین سطح خود از زمان شروع ثبت رکورد در سال 1963 رسیده است.

Meritage Homes Corp.، سازنده مستقر در اسکاتسدیل، آریز، روز پنجشنبه افزایش 36% در سفارشات را برای سه ماهه منتهی به مارس در مقایسه با دوره سال قبل گزارش داد.

اگرچه جنگ های پیشنهادی قیمت ها را بالاتر می برد، بسیاری از خانه ها هنوز به قیمت های بسیار پایین تر از چند سال پیش فروخته می شوند. جفری اوتئو، رئیس گروه ارزیابی Otteau Valuation Group، یک شرکت ارزیابی East Brunswick، NJ، می گوید که افزایش تقاضا «کاملاً مقرون به صرفه است، که به من می گوید که مقاومت شدیدی در برابر افزایش قیمت ها از سوی خریداران وجود خواهد داشت».

در زمانی که نرخ وام مسکن به سطوح بسیار پایین کاهش یافته است، اجاره بها در حال افزایش است. نتیجه این است که پرداخت ماهانه وام مسکن برای یک خانه با قیمت متوسط کمتر از هر زمان دیگری از دهه 1990 است. فردی مک روز پنجشنبه گزارش داد که نرخ وام مسکن به 3.88% برای متوسط وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت کاهش یافته است که نزدیک به پایین ترین سطح ثبت شده است.

آرتی سرینیواسان که به همراه همسرش به دنبال خانه‌ای در اطراف پالو آلتو، کالیفرنیا، یکی از داغ‌ترین بازارهای املاک کشور است، گفت: نرخ‌ها آنقدر پایین است که می‌توانیم خانه‌ای را بخریم که قبلاً خارج از محدوده قیمتی ما بود. .

خانم سرینیواسان می گوید که می ترسد قیمت ها خیلی سریع افزایش یابد. او می‌گوید که اوایل امسال هنگام بازدید از یک خانه 50 ساله که نیاز به بازسازی گسترده داشت، "لحظه آها" خود را سپری کرد. این خانه که با قیمت $1.1 میلیون فهرست شده بود، نزدیک به 10 پیشنهاد دریافت کرد و در نهایت با خریدار که حتی ملک را ندیده بود، قراردادی به مبلغ بیش از $1.3 میلیون داد.

او می‌گوید: «فقط خریداران زیادی هستند که چنین عجله دارند، بنابراین ما امیدواریم که به زودی آن را تکمیل کنیم. روز دوشنبه، آنها پیشنهاد پرداخت بیش از قیمت فهرست $1.2 میلیون را برای توقیف 4 اتاق خوابه متعلق به بانک دادند. آنها متوجه نشده اند که آیا پیشنهاد برتر را داده اند یا خیر.

در طرف دیگر این معاملات، فروشندگانی مانند دبی و بیل وترل قرار دارند که طی چهار روز 17 پیشنهاد برای خانه چهار خوابه خود در دانویل، کالیفرنیا داشتند. خانم وترل می گوید: خیلی سریع بود، سورئال بود. خانه روز چهارشنبه به قیمت $796000 فروخته شد که بیش از $50000 بالاتر از قیمت پیشنهادی بود.

با این حال، فروش تقریباً $180,000 کمتر از مبلغی است که آنها برای خانه در سال 2005 پرداخت کردند.

بازارهای مسکن با بادهای مخالف دیگری روبرو هستند. بیش از 11 میلیون صاحب خانه بیش از ارزش خانه خود بدهکار هستند. این یک دلیل بزرگ است که بازار "تجارت" متوقف شده است. این صاحبان خانه نمی توانند خانه های فعلی خود را بفروشند، چه رسد به اینکه برای خانه بعدی خود پیش پرداختی داشته باشند.

استانداردهای وام مسکن همچنان سخت است. کارگزاران املاک می گویند که سهم غیرمعمول بالایی از معاملات در حال سقوط است، زیرا خانه ها به قیمتی که خریداران توافق کرده اند به فروشندگان بپردازند، ارزیابی نمی شوند.

با این حال، وام گیرندگان با مشاغل ثابت به دنبال معامله هستند. کلی پاژلا فو و همسرش پیشنهاد کردند که قیمت درخواستی $600,000 را برای یک خانه چهار خوابه در ماربلهد، ماساچوست، ظرف یک روز پس از ورود ملک به بازار بپردازند.

خانم پاژلا فو، یک پزشک 31 ساله که پیشنهاد قبلی را از دست داده بود، می‌گوید: «ما می‌دانستیم که این خانه به سرعت از بین خواهد رفت. استراتژی آنها برای اجتناب از یک جنگ پیشنهادی نتیجه داد: فروشندگان پیشنهاد آنها را قبل از برگزاری یک خانه باز پذیرفتند.