Este artículo estaba en el Davis-Stirling Boletín de esta semana. Esta es la primera vez que veo un comentario en contra de la certificación FHA, pero como todo en la vida siempre hay pros y contras:
Durante años ha habido un debate sobre la conveniencia de certificar un desarrollo para las garantías de préstamos de la FHA. Los siguientes son los pros y los contras de la certificación:
Argumento a favor de la certificación. Los préstamos asegurados por la FHA se han convertido en un porcentaje significativo de todos los préstamos para condominios en California. En 2007, representaban sólo 3% del mercado. En 2012, representaban más de 50% de todos los préstamos para viviendas nuevas y 80% de los compradores de vivienda por primera vez. Además, los límites de préstamo ahora ascienden a $729.750. Como resultado, no certificarse eliminaría un porcentaje significativo de compradores potenciales.
Argumento en contra de la certificación. El costo de cumplir con la FHA puede ser significativo o inalcanzable. Además, los compradores de la FHA pueden ser financieramente inestables. Un comprador asegurado por la FHA tiene un pago inicial bajo (3.5% del precio de compra frente a 20% para préstamos convencionales), bajos costos de cierre y calificaciones crediticias fáciles, razón por la cual el préstamo debe estar asegurado por el gobierno federal. Debido a que los compradores de la FHA son financieramente más débiles, son menos capaces de manejar evaluaciones especiales y aumentos de cuotas. Como resultado, es más probable que se vuelvan morosos y caigan en una ejecución hipotecaria. Esto tendría un efecto negativo sobre el valor de las propiedades y el presupuesto de la asociación.
Demanda por negativa. La semana pasada, David Byrne de Herrick Feinstein LLP informó que una asociación de condominios de Ohio fue demandada cuando decidió no solicitar la recertificación de la FHA. Una madre soltera con un hijo quería comprar una unidad utilizando financiamiento asegurado por la FHA. Cuando la junta rechazó su solicitud de recertificación, ella presentó una queja ante la Comisión de Derechos Civiles de Ohio. La Comisión, a su vez, demandó a la asociación. El caso está pendiente.
RECOMENDACIÓN: Aunque no se ha adoptado ninguna decisión sobre el caso, el hecho de que la Comisión de Derechos Civiles haya demandado a la asociación es preocupante. Como medida defensiva, las juntas deben revisar su estatus como desarrollo certificado por la FHA. Si su desarrollo de condominios no está certificado, las juntas deben sopesar los pros y los contras y tomar una decisión si la certificación es beneficiosa o incluso alcanzable. El asunto debe incluirse en la agenda de la reunión de la junta y discutirse en sesión abierta. Cualquier decisión de no solicitar la certificación debe basarse en motivos no discriminatorios. La decisión de la junta y las razones detrás de ella deben registrarse en el acta de la reunión.
