Los compradores de viviendas atónitos descubren que las guerras de ofertas han vuelto
Un nuevo desarrollo está tomando desprevenidos a los compradores de viviendas a medida que comienza la temporada de ventas de primavera: las guerras de ofertas han vuelto.
Desde California hasta Florida, muchos compradores compiten cada vez más por la misma casa. A diferencia de las guerras de ofertas que caracterizaron los años exitosos y reflejaron en gran medida el aumento de las ventas, las de hoy son el resultado de la escasez de suministro.
Peter Earl McCollough para el Wall Street Journal
Debbie y Bill Wetherell recibieron múltiples ofertas por su casa. “Es un poco sorprendente porque pensábamos que las guerras de ofertas habían terminado”, dijo Andy Aley, quien busca comprar su primera casa en el vecindario Beacon Hill de Seattle. El abogado de 31 años fue superado en oferta este año cuando ofreció hasta $23.000 por encima del precio de cotización de $357.000 y acordó renunciar a las inspecciones y otras condiciones de cierre.
Las licitaciones competitivas en el entorno actual no están produciendo enormes aumentos de precios ni dejando a los vendedores con grandes ganancias, como ocurrió durante el auge inmobiliario. Aún así, las guerras de ofertas causadas por la escasez de inventarios proporcionan la evidencia más reciente de que la demanda de vivienda está comenzando a recuperarse después de una caída de seis años.
Un índice que mide el número de contratos firmados para la compra de viviendas usadas aumentó en marzo a su nivel más alto en casi dos años, 12,81 TP3T respecto al año anterior y 4,11 TP3T respecto a febrero, informó el jueves la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
"Creemos firmemente que hemos tocado fondo", dijo Ivy Zelman, directora ejecutiva de una firma de investigación, quien fue una de las primeras en advertir sobre una recesión hace siete años. A principios de esta semana, elevó su pronóstico de precios de viviendas para el año, previendo una ganancia anual de 1%, frente a una caída de 1%.
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La encuesta trimestral del Wall Street Journal encontró que el inventario de viviendas listadas para la venta disminuyó drásticamente en los 28 mercados analizados. Los agentes inmobiliarios consideran que un mercado está equilibrado cuando hay una oferta de viviendas en venta para seis meses. En el peor momento de la crisis inmobiliaria, en 2008, había una oferta para 11,1 meses. En marzo, había una oferta de 6,3 meses.
Los niveles de inventario en muchos mercados estaban en el nivel más bajo en años. Al ritmo actual de ventas, se necesitarían sólo 1,5 meses para vender todas las casas listadas en Sacramento, California, y 2,4 meses para vender todas las casas listadas en Phoenix. San Francisco y Washington, DC tienen cada uno 3,4 meses de suministro, mientras que Miami tiene 4,1 meses de suministro.
Otros mercados tienen muchas viviendas. Chicago, por ejemplo, tiene 9,4 meses de suministro, mientras que Long Island, en Nueva York, tiene 16,1 meses de suministro. Incluso en esos mercados, el número de casas en venta está disminuyendo.
El aumento de la competencia frustra a los compradores y a sus agentes. "Estamos redactando un número récord de ofertas, pero no estamos viendo un número récord de cierres y eso se debe a que es muy competitivo", dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de la corredora de bienes raíces Redfin Corp. en Seattle con oficinas en 14 estados.
Casi 83% de las ofertas que los agentes de Redfin han realizado en nombre de clientes en el área de la Bahía de San Francisco este año y 71% en el sur de California han tenido ofertas competitivas. Redfin representó a un comprador que hizo la oferta ganadora por una casa en Gaithersburg, Maryland, a principios de este mes después de aceptar adoptar el perro del vendedor, que se estaba mudando y buscando un nuevo hogar para "Buddy", un caniche toy blanco.
Los inventarios están disminuyendo por varias razones. Algunos vendedores, no dispuestos a aceptar precios que todavía están un tercio por debajo de su máximo, están retirando sus casas del mercado en previsión de precios más altos en el futuro. Mientras tanto, los inversores han estado superando a los consumidores en busca de las mejores propiedades, a menudo haciendo ofertas en efectivo que los vendedores aceptan rápidamente.
Además, algunos economistas dicen que los niveles de inventario se mantienen artificialmente bajos porque Fannie Mae, Freddie Mac y los bancos más grandes del país han tardado en poner a la venta cientos de miles de viviendas embargadas que actualmente poseen. Los prestamistas desaceleraron las ventas de ejecuciones hipotecarias y los embargos después de que surgieran abusos en el mantenimiento de registros hace 18 meses.
Los bancos y otros inversores hipotecarios poseían casi 450.000 propiedades embargadas a finales de marzo, y otros dos millones de hipotecas se encontraban en alguna etapa de ejecución hipotecaria.
Los inventarios podrían aumentar, ejerciendo más presión sobre los precios, si los bancos y otros prestamistas intensifican sus esfuerzos para vender sus propiedades. Los agentes inmobiliarios dicen que no están preocupados. “Existe un enorme apetito por las ejecuciones hipotecarias. Liberar el inventario. Se venderá”, dijo Richard Smith, director ejecutivo de Realogy Corp., propietaria de las marcas inmobiliarias Coldwell Banker y Century 21.
La disminución del inventario de viviendas antiguas está estimulando las ventas de viviendas nuevas. Las ventas de viviendas nuevas han aumentado 16% en lo que va del año, en comparación con el año anterior, mientras que los inventarios de viviendas nuevas cayeron en marzo a su nivel más bajo desde que comenzaron a llevarse registros en 1963.
Meritage Homes Corp., un constructor con sede en Scottsdale, Arizona, informó el jueves un aumento de 361 TP3T en los pedidos para el trimestre que finalizó en marzo en comparación con el período del año anterior.
Aunque las guerras de ofertas están haciendo subir los precios, muchas casas todavía se venden a precios mucho más bajos que hace unos años. El aumento de la demanda está “completamente impulsado por la asequibilidad, lo que me dice que habrá una fuerte resistencia a los aumentos de precios” por parte de los compradores, dice Jeffrey Otteau, presidente de Otteau Valuation Group, una firma de tasación de East Brunswick, Nueva Jersey.
Los alquileres están aumentando en un momento en que las tasas hipotecarias han caído a niveles muy bajos. El resultado es que el pago mensual de la hipoteca de una vivienda de precio medio es más bajo que en cualquier otro momento desde la década de 1990. Freddie Mac informó el jueves que las tasas hipotecarias cayeron a 3.88% para las hipotecas de tasa fija promedio a 30 años, cerca de su nivel más bajo registrado.
Las tarifas son “tan bajas que podemos permitirnos una casa que antes estaba fuera de nuestro rango de precios”, dijo Aarthi Srinivasan, quien está buscando con su esposo una casa en Palo Alto, California, uno de los mercados inmobiliarios más populares del país. .
Srinivasan dice que teme que los precios estén subiendo demasiado rápido. Ella dice que tuvo su “momento ajá” a principios de este año mientras recorría una casa de 50 años que necesitaba una remodelación exhaustiva. La casa, cotizada en $1,1 millones, recibió casi 10 ofertas y finalmente firmó un contrato por más de $1,3 millones con un comprador que ni siquiera había visto la propiedad.
"Hay un número limitado de compradores que van a tener tanta prisa, por lo que esperamos que llegue pronto", dice. El lunes ofrecieron pagar más del precio de lista de $1,2 millones por una ejecución hipotecaria de cuatro dormitorios propiedad del banco. No han descubierto si hicieron la oferta más alta.
Del otro lado de esas transacciones están vendedores como Debbie y Bill Wetherell, quienes recibieron 17 ofertas en cuatro días para su casa de cuatro habitaciones en Danville, California. “Me quedé anonadado. Fue tan rápido que fue surrealista”, dice la Sra. Wetherell. La casa se vendió el miércoles por $796.000, más de $50.000 por encima del precio de venta.
Aún así, la venta es por casi $180.000 menos de lo que pagaron por la casa en 2005. El marido de la Sra. Wetherell ha viajado a Reno, Nevada, durante cinco años y han decidido mudarse.
Los mercados inmobiliarios enfrentan otros obstáculos. Más de 11 millones de propietarios deben más de lo que vale su vivienda. Es una de las principales razones por las que el mercado de “intercambio” se ha estancado. Estos propietarios no pueden vender sus casas actuales, y mucho menos pagar el pago inicial de su próxima casa.
Las normas para los préstamos hipotecarios siguen siendo estrictas. Los agentes inmobiliarios dicen que una proporción inusualmente alta de acuerdos se están desmoronando porque las casas no se tasan al precio que los compradores acordaron pagar a los vendedores.
Aún así, los prestatarios con empleos estables están buscando llegar a acuerdos. Kelly Pajela-Fu y su esposo ofrecieron pagar el precio de venta de $600,000 por una casa de cuatro habitaciones en Marblehead, Massachusetts, un día después de que la propiedad saliera al mercado.
“Sabíamos que esta casa se acabaría rápidamente”, dice Pajela-Fu, una doctora de 31 años que había perdido una oferta anterior. Su estrategia para evitar una guerra de ofertas dio sus frutos: los vendedores aceptaron su oferta antes de tener una jornada de puertas abiertas.
