¿Qué es un préstamo de compra?

¿Qué es un préstamo de compra?

Una compra es una técnica de financiación hipotecaria con la que el comprador intenta obtener una tasa de interés más baja durante al menos los primeros años del hipoteca o posiblemente toda su vida.1 Una recompra 2-1, por ejemplo, es un tipo específico de recompra de hipoteca que permite a los compradores de vivienda ahorrar en su tasa de interés durante los primeros dos años del préstamo. Las compras también pueden utilizar una estructura 3-2-1.

Comprender las compras

Las compras son fáciles de entender si se las considera como un subsidio hipotecario ofrecido por el vendedor en nombre del comprador de vivienda. Normalmente, el vendedor aporta fondos a una cuenta de depósito en garantía que subsidia el préstamo durante los primeros años, lo que resulta en un pago mensual más bajo de la hipoteca. Los constructores o vendedores pueden ofrecer una opción de compra para ayudar a aumentar las posibilidades de vender la propiedad, haciéndola más asequible.

El constructor o vendedor de la propiedad generalmente realiza pagos a la institución crediticia hipotecaria, lo que, a su vez, reduce la tasa de interés mensual del comprador y, por lo tanto, el pago mensual. Sin embargo, el vendedor de la vivienda normalmente aumentará el precio de compra de la vivienda para compensar los costes del acuerdo de compra.

Estructuración de recompra

Los términos de compra se pueden estructurar de varias maneras para los préstamos hipotecarios. La mayoría de las compras duran algunos años, luego los pagos de la hipoteca aumentan a un Tarifa estándar una vez que expire la compra. Una compra de hipotecas 3-2-1 y 2-1 son dos estructuras comunes que los prestamistas pueden utilizar.

Compra 3-2-1

en un Reducción 3-2-1, el comprador paga pagos más bajos por el préstamo durante los primeros tres años. Para cada uno de los primeros tres años de la hipoteca, la tasa de interés del comprador aumentaría gradualmente en 1% anualmente. La tasa de interés total se aplicaría a partir del cuarto año del préstamo hipotecario.

Si bien el comprador recibió ahorros gracias a la tasa de interés más baja en los primeros tres años, la diferencia en los pagos la habría pagado el vendedor al prestamista como un subsidio.

Compra 2-1

A Reducción 2-1 está estructurado igual que una compra reductora 3-2-1; sin embargo, su descuento sólo está disponible durante los dos primeros años. Por lo tanto, tendría una reducción de la tasa de interés de 2% durante el primer año de la hipoteca y luego un descuento de tasa de 1% durante el segundo año de la hipoteca. Su tasa de interés (y sus pagos mensuales) aumentarían con el tiempo hasta que su préstamo alcance su tasa porcentual real.

Esto sucede en el tercer año del préstamo. En este punto, el pago mensual de su hipoteca reflejaría la tasa real del préstamo. Pagaría por adelantado la compra de 2-1 al cierre y, en teoría, el dinero que ahorre durante los primeros dos años cancelaría ese pago.

Ventajas y desventajas de la compra

Si tiene sentido utilizar una recompra para comprar una casa puede depender de varias cosas, incluido el monto de la hipoteca, su tasa de interés inicial, la cantidad que podría ahorrar en intereses durante el plazo inicial del préstamo y sus ingresos futuros estimados. El tiempo que planea permanecer en la casa también puede influir para determinar su punto de equilibrio.

Ventajas explicadas

• Ahorro de intereses. Elegir una recompra podría ahorrarle dinero en costos de intereses durante los primeros dos años (con una recompra 2-1) o tres años (con una recompra 3-2-1) de la hipoteca.
• Reducción de precio. Si un vendedor ofrece pagar algo para la compra, esto podría reducir el costo de compra de la casa.
• Facilitar pagos más altos. Si recién está comenzando su carrera y se espera que sus ingresos aumenten, entonces es posible que no tenga ningún problema para realizar pagos hipotecarios más altos con el tiempo.

Contras explicadas

• Asequibilidad continua. Una vez que finalice el período de tasa inicial, sus pagos mensuales podrían ser sustancialmente más altos de lo que está acostumbrado. Eso podría ser problemático si sus ingresos han disminuido desde que compró la casa.
• Disponibilidad. Su capacidad para aprovechar una recompra puede estar limitada por el tipo de propiedad involucrada o el tipo de préstamo hipotecario que está solicitando.
• Riesgo predeterminado. Si no puede realizar los pagos más altos después del período de compra inicial, entonces podría correr un mayor riesgo de perder la casa debido a una ejecución hipotecaria.

Ejemplo de una hipoteca de recompra

A continuación se muestran algunos ejemplos de cómo puede funcionar una hipoteca de recompra. Supongamos que está pidiendo prestado $250.000 con un préstamo a tasa fija a 30 años a 6.75%. Puedes elegir entre una reducción de 2-1 o una reducción de 3-2-1.

Así es como se vería el desglose del préstamo con una opción de compra 2-1:

• Año 1: $1.304 a 4.75% de interés
• Año 2: $1.459 a 5.75% de interés
• Año 3: $1,622 con un interés total de 6,75%

La comisión de compra de este préstamo sería de $5,759. Ahora, supongamos que elige la reducción 3-2-1. Así es como se verían los pagos de su préstamo:

• Año 1: $1,158 a 3,75% de interés
• Año 2: $1.304 a 4.75% de interés
• Año 3: $1.459 a 5.75% de interés
• Año 4: $1,622 con un interés total de 6,75%

Mientras tanto, la tarifa de compra para este préstamo aumenta a $11, 324. Por lo tanto, al considerar una compra, es importante mirar más allá del período de pago bajo inicial para determinar si los costos involucrados en el corto plazo valen cualquier ahorro de intereses que pueda realizar.

Cuándo utilizar una recompra

Una recompra podría tener sentido para los compradores si les permite obtener una hipoteca sin aumentar significativamente el precio de compra de la vivienda ni agotar sus reservas de efectivo. Las compras también pueden ser más apropiadas para las personas que tienen ingresos estables que crecerán durante la vigencia del préstamo, lo que facilita mantenerse al día con los aumentos de pagos una vez que finaliza el período de tasa inicial.

Pero nuevamente, el tiempo importa. Si no planea quedarse en la casa durante al menos cinco años, es posible que no vea ningún ahorro real con una compra. Así que considere sus planes futuros para comprar una casa y cuánto tiempo podría permanecer en ella antes de comprometerse con la compra de una hipoteca.

Además, recuerde que no todas las hipotecas son elegibles para una recompra. Por ejemplo, no puede utilizarlos para comprar una propiedad de inversión o para refinanciar con retiro de efectivo. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA y el USDA, también tienen pautas específicas con respecto a las compras y cuándo se pueden utilizar.

Otras formas de reducir las tasas hipotecarias

Alternativamente, los compradores pueden optar por pagar puntos de descuento para reducir su tasa de interés. En este escenario, el comprador paga dinero por adelantado para comprar los puntos y, como resultado, el prestamista reduce su tasa de interés. Los puntos de descuento pueden reducir la tasa de interés de una hipoteca durante la vigencia del préstamo, en lugar de solo durante los primeros dos años.2

Una compra no es lo mismo que una hipoteca de tasa ajustable (ARM), en la que la tasa se fija durante un período de tiempo determinado antes de ajustarse a una tasa variable.3 A BRAZO híbrido 5/1, por ejemplo, tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, y luego la tasa se ajusta anualmente cada año, en función del desempeño de una tasa de referencia subyacente.