Короткие продажи 101

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

• Потеря права выкупа – Юридический процесс, в ходе которого недвижимое имущество продается вопреки желанию владельца для погашения государственного или частного долга, в качестве обеспечения которого было заложено недвижимое имущество.
• Уведомление о неисполнении обязательств (NOD) – уведомление, которое подается в регистратор округа, когда домовладелец не имеет задолженности по кредиту, обеспеченному собственностью домовладельца. Если неисполнение обязательств не устранено в течение установленного законом периода времени, кредитор может продать недвижимость с аукциона тому, кто предложит самую высокую цену.
• Продажа выкупа (NOTS) – Фактическая продажа недвижимости по завершении процедуры обращения взыскания. Продажа может осуществляться третьей стороне в результате высокой ставки или кредитору, обращающему взыскание (кредитору), если нет предложений, превышающих сумму невыполненного долга плюс затраты на взыскание. Если продажа приносит выручку, превышающую погашение долга и затраты на взыскание, остаток, как правило, должен быть возвращен стороне, которая потеряла право собственности на имущество. (домовладелец)
• Недвижимость в собственности (REO) – Недвижимость, которая была лишена права выкупа кредитором и теперь принадлежит кредитору.

КАЛИФОРНИЯ ПРОЦЕСС ОТКЛЮЧЕНИЯ ЗАЯВКИ

Представленный здесь график типичен для внесудебного лишения права выкупа в Калифорнии. Срок обращения взыскания не начинается до тех пор, пока кредитор не почувствует, что он исчерпал все возможности для устранения просрочки платежа. Обычно это происходит после того, как заемщик пропустил от 1 до 3 ежемесячных платежей по ипотеке. Кредитор, вероятно, несколько раз связывался с заемщиком до начала процесса обращения взыскания. Затем официальный процесс обращения взыскания начинается с того, что кредитор связывается с Доверительным управляющим и дает ему указание подать Уведомление о неисполнении обязательств.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ВРЕМЕНИ ПО УМОЛЧАНИЮ (NOD)

• 1 день – Уведомление о невыполнении обязательств, зарегистрированное регистратором округа.
• В течение 10 рабочих дней – уведомление о неисполнении обязательств направляется Доверительным управляющим заемщику по почте и включает дату записи.
• В течение 1 месяца – Уведомление о неисполнении обязательств снова отправляется заемщику по почте.
• Через 90 дней – Период Уведомления о неисполнении обязательств заканчивается и начинается период Уведомления о продаже доверительного управляющего.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ (НЕ) – 21 ДЕНЬ

• Через 90 дней – Установлены дата, время и место продажи.
• 30 дней до даты продажи – Уведомление о продаже отправляется в IRS (если применимо).
• 20 дней до даты продажи – Уведомление о продаже публикуется в газете и должно действовать в течение 3 недель подряд. На объекте размещено объявление о продаже. Уведомление о продаже рассылается заемщику и заинтересованным сторонам.
• 14 дней до даты продажи – Уведомление о продаже регистрируется в офисе окружного регистратора.
• За 5 дней до даты продажи – «Ваше ПРАВО на восстановление истекает»
• Дата продажи – Недвижимость продается тому, кто предложит самую высокую цену, или возвращается кредитору как собственность REO (принадлежащая банку).

ВОТ ЧТО СДЕЛАЛ ОДИН КЛИЕНТ…

Он жил без арендной платы в течение 4 месяцев: Ежемесячные платежи, которые он не делал – Платеж: $2,480 X 4 месяца = $9,920,00. Смог продать дом по короткой продаже и избежать проблем с потерей права выкупа по его кредиту. Если короткая продажа является вариантом, это может быть положительным исходом для ВСЕХ СТОРОН.

Часто задаваемые вопросы

Будут ли какие-либо налоговые последствия при проведении короткой продажи?

Как правило, налоговые последствия будут менее серьезными по сравнению с потерей права выкупа дома. Если дом будет продан на аукционе по выкупу права выкупа, вы все равно получите 1099-A на сумму, которую кредитор потерял в результате продажи. При короткой продаже большинство кредиторов (за исключением тех, кто вышел из бизнеса и не беспокоится об OTS) ВСЕГДА дадут вам 1099-C на сумму, которую они потеряли из-за короткой продажи, если они решат не искать решение о недостатке (почти в КАЖДОМ случае они предпочтут отправить вам 1099-C на сумму убытка). Мы всегда рекомендуем вам проконсультироваться с CPA относительно налогов. Кроме того, мы рекомендуем вам ознакомиться с формой IRS 982, прежде чем принимать решение о проведении короткой продажи.

Может ли банк выдать мне форму 1099-C и сообщить, что мой кредит оплачен меньше, чем оговорено?

Юридически? Нет. Они все равно это делают? Да. Итак, вам нужно будет сохранить этот 1099-C как доказательство того, что они «списали» эту потерю, по сути «предоставив вам разницу между покупной ценой и суммой задолженности в качестве дохода». По закону банк не может сообщить кредитным бюро «выплачено меньше, чем оговорено», если они приняли частичную оплату векселя, а также отправили вам форму 1099-C (доход вам) на разницу по этому векселю. Поговорите с юристом по недвижимости для разъяснений по этому вопросу. При необходимости вы или ваш адвокат можете позже связаться с банком и попросить «исправить» их небольшую оплошность, дважды направившую вам письмо.

Может ли банк требовать «решения о недостаче» суммы, которую он теряет, приняв короткую продажу?

В большинстве штатов да, но в большинстве случаев они предпочитают отправить вам 1099-C и списать его как убыток в своих книгах. Вам следует знать, что ОЧЕНЬ НЕМНОГИЕ кредиторы будут добиваться вынесения решения о недостатке из-за стоимости вынесения решения и из-за того, что вы, вероятно, все равно не сможете его оплатить. 99,99% того времени, когда кредитор отправит вам 1099-C вместо того, чтобы даже беспокоиться о решении о недостатке, даже если они могут на законных основаниях добиваться такого варианта. После того, как они отправили вам форму 1099-C, они не могут требовать вынесения решения о недостатке. Они могут сделать только одно или другое, но не то и другое.

Как потеря права выкупа по сравнению с короткой продажей отражается на кредите домовладельца?

Это зависит от того, как кредитор сообщает об этом в кредитные бюро. Как правило, лишение права выкупа будет отображаться как ОТКЛЮЧЕНИЕ ВЫКУПА и может оставаться в учетной записи домовладельца на срок до семи лет. Каждый раз, когда домовладелец подает заявку на получение нового кредита или получает кредит, скорее всего, проявится потеря права выкупа. Все больше и больше работодателей предоставляют кредиты соискателям работы. Короткая продажа указана как УРЕГУЛИРОВАННЫЙ ДОЛГ и гораздо менее вредна для кредита домовладельца, чем лишение права выкупа. Он не выплачивается полностью, как это было бы, если бы весь остаток по ипотеке был погашен, но короткая продажа гораздо лучше с точки зрения кредита, чем обращение взыскания. Мы рекомендуем вам проконсультироваться с кредитной компанией для получения дополнительной информации.

Что такое решение о недостатке?

При обращении кредитора (займодателя) иска к должнику (заемщику) через суд с целью взыскания суммы, не покрываемой стоимостью обеспечения, предоставленного в счет кредита или рассрочки платежа. Другими словами, если кредитор возмещает меньшую сумму денег, чем причитается, будь то посредством короткой продажи или обращения взыскания, то он имеет право взыскать любую разницу. Однако, если от имени заемщика работает переговорщик по правам, от права вынесения решения о недостатке можно отказаться. Borrowers can seek further guidance on such matters through initiatives like the CCCBA’s partnership with JusticeDirect, providing people who can’t afford lawyers with access to legal information and tools to help draft legal documents.

Почему мне следует совершать короткую продажу? Если мне все равно придется переехать, почему бы мне просто не позволить банку лишить меня права выкупа, чтобы я мог дольше оставаться в доме без арендной платы?

Основное преимущество короткой продажи заключается в том, что во многих случаях вы все равно можете оставаться в своем доме без арендной платы так же, как если бы дом был лишен права выкупа, и вы все равно сможете показать свои ипотечные кредиты как «выплаченные полностью». » против «лишения права выкупа». Сумма убытка банка обычно меньше при короткой продаже, поэтому сумма 1099 для домовладельца при короткой продаже меньше. Вы также захотите, чтобы на вашей стороне был эксперт, работающий с кредитором. Если вы позволите вашему дому быть лишено права выкупа, некому будет помочь вам навести порядок и собрать осколки, пока вы боретесь с плохой кредитной историей в течение следующих 7-10 лет.

СЧАСТЛИВЫЕ владельцы лофтов (СОХРАНЕННЫЙ КРЕДИТ, кредит сообщается в кредитные бюро как ВЫПЛАЧЕННЫЙ).

СЧАСТЛИВЫЕ кредиторы (Избежание процесса выкупа и судебных издержек).

СЧАСТЛИВЫЕ ПОКУПАТЕЛИ (Купили со скидкой)

СЧАСТЛИВЫЕ Агенты (мы выполнили свою работу по продаже вашего лофта)

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ СЕГОДНЯ, МЫ ПРОВОДИЛИ КОРОТКИЕ ПРОДАЖИ И ЗНАЕМ, ЧТО ДЕЛАТЬ, НЕОПЫТНЫЙ АГЕНТ МОЖЕТ СТОЯТЬ ВАМ ВРЕМЕНИ И ДЕНЕГ

Дополнительная информация здесь: https://ipropertymanagement.com/laws/california-landlord-tenant-rights

Вы хотите купить или продать лофт? Позвольте нам помочь вам. Просто заполните столько информации ниже, сколько хотите, и мы сразу же свяжемся с вами без каких-либо обязательств перед вами. Мы гарантируем вашу конфиденциальность.