Это было взято из USA Today и дает представление об изменениях, вступающих в силу в этом году:
Новые правила ипотечного кредитования направлены на предотвращение рискованных кредитов
В пятницу вступают в силу новые правила ипотечного кредитования, которые, по словам федеральных регулирующих органов, защитят от рискованной практики кредитования, которая подпитывала пузырь на рынке недвижимости, который привел к крупнейшему обвалу цен на жилье в США со времен Великой депрессии. По мнению экспертов, для большинства заемщиков ипотечного кредита это изменение практически не повлияет на то, смогут ли они на самом деле получить ипотеку, но им, возможно, придется предоставить еще больше доказательств того, что они могут себе ее позволить. Вот посмотрите на правила, что они делают и почему они важны.
Вопрос: Каковы новые правила и откуда они взялись?
A: Необходимо знать несколько терминов. Первое — это правило «способности погашать долг». Этого требовал закон Додда-Франка о финансовой реформе 2010 года в качестве реакции на финансовый кризис. Правило было разработано Бюро финансовой защиты потребителей, которое будет следить за его соблюдением.
В: Что он делает?
Ответ: Ипотечные кредиторы должны убедиться, что заемщики действительно могут позволить себе свои кредиты в долгосрочной перспективе, сопоставляя свои доходы, активы, сбережения и долги с ежемесячными платежами за жилье. «Это действительно довольно просто», — говорит Ричард Кордрей, глава CFPB. Он называет эти изменения подходом «возврата к основам» ипотечного кредитования.
В: Что еще нового?
Ответ: Еще один термин, который вам нужно выучить, — это «Квалифицированная ипотека» или QM. QM соответствует новым правилам, и заемщики, которые их получают, считаются отвечающими требованиям платежеспособности. Если кредиторы выдают кредиты QM, они имеют больше защиты от будущих судебных исков, если кредиты впоследствии испортятся.
Вопрос: Каковы рекомендации по обеспечению качества?
О: Кредиты QM не могут:
• Содержать рискованные элементы, такие как сроки, превышающие 30 лет, платежи только по процентам или платежи, размер которых меньше полной суммы процентов, поэтому задолженность по ипотечному кредиту растет каждый месяц.
• Имейте более 3% в виде авансовых баллов и комиссий по кредитам на сумму более $100 000.
• Поднимите общую долговую нагрузку заемщика выше 43% его или ее ежемесячного дохода, за исключением случаев, когда кредит имеет право на обеспечение Fannie Mae или Freddie Mac или федеральным жилищным агентством, таким как FHA, или выдается мелким кредитором, который держит кредит на его счетах.
Вопрос: Могут ли кредиторы по-прежнему выдавать кредиты вне этих правил?
Ответ: Да, но им все равно придется убедиться, что заемщики могут позволить себе кредиты, и у них будет меньше защиты от будущих юридических проблем, если заемщик обанкротится - даже если они перепродадут кредит после того, как впервые его выдадут.
Bank of the West, например, заявляет, что продолжит выдавать кредиты только под проценты. Многие заемщики в районах с высокой стоимостью жилья также часто имеют соотношение долга к доходу, превышающее 43%, и кредиторы, вероятно, будут продолжать выдавать ипотечные кредиты и в этих районах.
«Мы видим, как многие кредиторы заявляют, что будут продолжать выдавать» кредиты, не связанные с качеством управления качеством, которые «совершенно надежны», — говорит Кордрей.
Вопрос: Сколько ипотечных кредитов могут подпадать под определение QM?
Ответ: По оценкам CFPB, 92% ипотечных кредитов на текущем рынке соответствуют требованиям QM.
Вопрос: Зачем это вообще нужно?
А: Кредиторы не всегда были такими осторожными. По оценкам Goldman Sachs, 50% недавних дефолтов по ипотечным кредитам можно было бы предотвратить, если бы правило QM действовало при выдаче кредитов, в основном до кризиса на рынке жилья.
Со временем, если рынок жилья снова перегреется, новые правила «послужат барьером» против рискованных кредитных практик, говорит Айра Рейнгольд, исполнительный директор Национальной ассоциации защитников прав потребителей.
Вопрос: Усложнят ли правила некоторым людям получение ипотечных кредитов?
А: Это не ясно. Goldman Sachs говорит, что заемщикам может быть сложнее соответствовать требованиям, если у них есть доходы, которые трудно подтвердить, включая тех, для кого чаевые, бонусы, комиссионные, арендная плата или инвестиции составляют большую часть их общего дохода. По словам Голдмана, каждый девятый американец также является самозанятым, и этот доход труднее обосновать, чем доход от заработной платы.
Заемщики, соотношение долга к доходу которых превышает уровень 43%, также столкнутся с большими препятствиями, но в основном с точки зрения документации, говорит Венди Катруфелли, вице-президент Bank of the West.
Это потому, что кредиторы должны быть в состоянии доказать, что они проявили крайнюю должную осмотрительность при выдаче таких кредитов, говорит она. Заемщикам следует ожидать, что им придется предоставить еще больше налоговых отчетов, квитанций о заработной плате, а также информацию о банковских и инвестиционных счетах.
Стандарт 43% может также помешать некоторым заемщикам претендовать на получение кредита, необходимого для покупки дома, который они хотят, говорит Рулоф Сламп, управляющий директор Fitch Ratings. Другим, возможно, потребуется больший первоначальный взнос, чтобы соответствовать стандарту 43%, говорит он.
Вопрос: Каков будет необходимый минимальный первоначальный взнос?
О: Правила не устанавливают никаких требований по первоначальному взносу.
Вопрос: Будут ли правила означать, что одобрение ипотечного кредита займет больше времени?
Ответ: Могут, особенно на ранних этапах, говорит Кейт Гамбингер, эксперт по ипотечным кредитам HSH Associates. Кредиторам по-прежнему потребуется больше времени, чтобы наладить работу систем и удовлетворить новые требования к документации. Хотя у кредиторов были месяцы на подготовку, он все же ожидает, что кредитным специалистам, андеррайтерам и специалистам по соблюдению требований потребуется дополнительная подготовка.
«До тех пор, пока не будут установлены правила, будет грязный беспорядок», — говорит он.
Вопрос: Каковы недостатки этих изменений?
Ответ: Критики говорят, что требование минимального первоначального взноса было бы хорошо. Анализ Goldman Sachs также показывает, что устранение кредитов с рискованными характеристиками предотвратило бы 59% дефолтов, которые произошли по кредитам, выданным в 2007 году; это также предотвратило бы 30% кредитов, по которым не произошел дефолт.
