Эта статья была на Дэвис-Стерлинг Информационный бюллетень на этой неделе. Впервые вижу комментарий против сертификации FHA, но, как и во всем в жизни, всегда есть плюсы и минусы:
В течение многих лет велись дебаты о целесообразности сертификации проекта по кредитным гарантиям FHA. Ниже приведены плюсы и минусы сертификации:
Аргумент в пользу сертификации. Застрахованные FHA кредиты стали значительным процентом всех кредитов на квартиры в Калифорнии. В 2007 году на их долю приходилось всего 31ТП3Т рынка. К 2012 году на их долю пришлось более 50% всех новых жилищных кредитов и 80% всех покупателей жилья впервые. Более того, лимиты по кредитам теперь достигают $729,750. В результате отсутствие сертификации приведет к исключению значительного процента потенциальных покупателей.
Аргумент против сертификации. Затраты на обеспечение соответствия требованиям FHA могут быть значительными или недостижимыми. Кроме того, покупатели FHA могут быть финансово нестабильными. Покупатель, застрахованный FHA, имеет низкий первоначальный взнос (3,5% от покупной цены по сравнению с 20% для обычных кредитов), низкие затраты на закрытие и простые условия кредитования, поэтому кредит должен быть застрахован федеральным правительством. Поскольку покупатели FHA финансово слабее, они менее способны справиться со специальными оценками и увеличением сборов. В результате они с большей вероятностью станут правонарушителями и потеряют право выкупа. Это окажет негативное влияние на стоимость недвижимости и бюджет ассоциации.
Иск по поводу отказа. На прошлой неделе Дэвид Бирн из Herrick Feinstein LLP сообщил, что ассоциации кондоминиумов Огайо был предъявлен иск, когда она решила не добиваться повторной сертификации FHA. Мать-одиночка с ребенком хотела приобрести квартиру, используя финансирование, застрахованное FHA. Когда совет отклонил ее просьбу о повторной сертификации, она подала жалобу в Комиссию по гражданским правам штата Огайо. Комиссия, в свою очередь, подала в суд на ассоциацию. Дело находится на рассмотрении.
РЕКОМЕНДАЦИЯ: Хотя никакого решения по этому делу вынесено не было, вызывает тревогу тот факт, что Комиссия по гражданским правам подала в суд на ассоциацию. В качестве защитной меры советам директоров следует пересмотреть свой статус застройки, сертифицированной FHA. Если их кондоминиум не сертифицирован, советы директоров должны взвесить все «за» и «против» и принять решение, является ли сертификация полезной или даже достижимой. Этот вопрос следует внести в повестку дня заседания правления и обсудить на открытом заседании. Любое решение не проходить сертификацию должно быть основано на недискриминационных причинах. Решение совета директоров и его обоснование должны быть зафиксированы в протоколе заседания.
