Ошеломленные покупатели жилья обнаруживают, что торги возвращаются
Новое событие застает покупателей жилья врасплох в преддверии весеннего сезона продаж: торги возвращаются.
От Калифорнии до Флориды множество покупателей все чаще конкурируют за один и тот же дом. В отличие от тендерных войн, которые были типичными для успешных лет и в значительной степени отражали рост продаж, сегодняшние события являются результатом дефицита поставок.
Питер Эрл Маккалоу для The Wall Street Journal
Дебби и Билл Уэзерелл получили множество предложений на покупку своего дома. «Это немного удивительно, потому что мы думали, что торги закончились», — сказал Энди Эли, который хочет купить свой первый дом в районе Бикон-Хилл в Сиэтле. В этом году цену 31-летнего адвоката перебили, когда он предложил цену до $23 000 выше листинговой цены в $357 000 и согласился отказаться от проверок и других условий закрытия.
Конкурентные торги в нынешних условиях не приводят к огромному росту цен и не оставляют продавцов с огромной прибылью, как это произошло во время жилищного бума. Тем не менее, тендерные войны, вызванные дефицитом запасов, являются последним свидетельством того, что спрос на жилье начинает восстанавливаться после шестилетнего спада.
Индекс, измеряющий количество подписанных контрактов на покупку бывших в собственности домов, вырос в марте до самого высокого уровня почти за два года, увеличившись на 12,8% по сравнению с годом ранее и на 4,1% по сравнению с февралем, сообщила в четверг Национальная ассоциация риэлторов.
«Мы очень верим, что достигли дна», — сказала Айви Зельман, исполнительный директор исследовательской фирмы, которая была одной из первых, кто предупредил о спаде семь лет назад. Ранее на этой неделе она повысила свой прогноз цен на жилье на этот год, предложив годовой прирост на 1% по сравнению с падением на 1%.
Нажмите здесь, чтобы посетить веб-сайт интерактивной графики Wall Street Journal.
Ежеквартальное исследование Wall Street Journal показало, что количество домов, выставленных на продажу, резко сократилось на всех 28 отслеживаемых рынках. Агенты по недвижимости считают рынок сбалансированным, когда на продажу имеется шестимесячный запас домов. В разгар жилищного кризиса, в 2008 году, предложение было рассчитано на 11,1 месяца. В марте был запас на 6,3 месяца.
Уровни запасов на многих рынках были на самом низком уровне за последние годы. При нынешних темпах продаж потребуется всего 1,5 месяца, чтобы продать все дома, выставленные на продажу в Сакраменто, штат Калифорния, и 2,4 месяца, чтобы продать все дома, выставленные на продажу в Финиксе. В Сан-Франциско и Вашингтоне запасы рассчитаны на 3,4 месяца, а в Майами — на 4,1 месяца.
На других рынках много домов. Например, в Чикаго запасы составляют 9,4 месяца, а на Лонг-Айленде в Нью-Йорке — 16,1 месяца. Даже на этих рынках количество домов, выставленных на продажу, сокращается.
Возросшая конкуренция расстраивает покупателей и их агентов. «Мы пишем рекордное количество предложений, но не видим рекордного количества закрытий, и это потому, что здесь очень конкурентоспособно», — сказал Гленн Келман, исполнительный директор брокерской компании по недвижимости Redfin Corp. в Сиэтле с офисами в 14 состояния.
Около 83% предложений, которые агенты Redfin сделали от имени клиентов в районе залива Сан-Франциско в этом году, и 71% в Южной Калифорнии имели конкурирующие предложения. Компания Redfin представляла интересы покупателя, который сделал выигрышную ставку на дом в Гейтерсбурге, штат Мэриленд, в начале этого месяца после того, как согласился усыновить собаку продавца, который переезжал и искал новый дом для «Бадди», белого той-пуделя.
Запасы сокращаются по ряду причин. Некоторые продавцы, не желая мириться с ценами, которые все еще ниже пикового уровня на одну треть, снимают свои дома с рынка в ожидании повышения цен в будущем. Тем временем инвесторы перехитрили потребителей в поисках лучшей недвижимости, часто делая предложения за наличные, которые быстро принимались продавцами.
Кроме того, некоторые экономисты утверждают, что уровень запасов искусственно поддерживается заниженным, потому что Fannie Mae, Freddie Mac и крупнейшие банки страны не спешат выставлять на продажу сотни тысяч домов, отчужденных от права выкупа, которыми они в настоящее время владеют. Кредиторы замедлили продажи залога и возвращение во владение после того, как 18 месяцев назад всплыли злоупотребления в ведении учета.
На конец марта банки и другие ипотечные инвесторы владели почти 450 000 объектов недвижимости, лишенных права выкупа, а еще два миллиона ипотечных кредитов находились на той или иной стадии обращения взыскания.
Запасы могут вырасти, оказывая большее давление на цены, если банки и другие кредиторы активизируют свои усилия по продаже своей недвижимости. Агенты по недвижимости говорят, что их это не беспокоит. «Существует огромный спрос на выкупа. Освободите инвентарь. Оно будет продаваться», — сказал Ричард Смит, исполнительный директор компании Realology Corp., владеющей брендами недвижимости Coldwell Banker и Century 21.
Снижение запасов старых домов стимулирует продажи новых домов. Продажи новых домов в этом году выросли на 16% по сравнению с годом ранее, в то время как запасы новых домов упали в марте до самого низкого уровня с момента начала ведения учета в 1963 году.
Meritage Homes Corp., строитель из Скоттсдейла, штат Аризона, сообщила в четверг об увеличении количества заказов на 36% за квартал, заканчивающийся в марте, по сравнению с периодом предыдущего года.
Несмотря на то, что ценовые войны приводят к росту цен, многие дома по-прежнему продаются по ценам гораздо ниже, чем несколько лет назад. Повышенный спрос «полностью обусловлен доступностью, что говорит мне о том, что покупатели будут сильно сопротивляться росту цен», - говорит Джеффри Отто, президент Otteau Valuation Group, оценочной фирмы в Восточном Брансуике, штат Нью-Джерси.
Арендные ставки растут в то время, когда ставки по ипотечным кредитам упали до очень низкого уровня. В результате ежемесячные выплаты по ипотеке за дом по средней цене ниже, чем когда-либо с 1990-х годов. Freddie Mac сообщил в четверг, что ставки по ипотечным кредитам упали до 3,88% для средней 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой, что близко к самому низкому зарегистрированному уровню.
Цены «настолько низкие, что мы можем позволить себе дом, который раньше был вне нашего ценового диапазона», — сказала Аарти Шринивасан, которая вместе со своим мужем ищет дом в районе Пало-Альто, Калифорния, на одном из самых популярных рынков недвижимости в стране. .
Г-жа Шринивасан говорит, что она опасается, что цены растут слишком быстро. Она говорит, что в начале этого года у нее случился момент «ага», когда она посещала 50-летний дом, который нуждался в капитальном ремонте. Дом, стоимость которого оценивается в $1,1 миллиона, получил около 10 предложений и в конечном итоге был заключен контракт на сумму более $1,3 миллиона с покупателем, который даже не осматривал недвижимость.
«Немногие покупатели будут так торопиться, поэтому мы надеемся, что объем продаж скоро закончится», — говорит она. В понедельник они предложили заплатить сумму, превышающую прейскурантную цену в 1 TP4T1,2 миллиона, за отчужденное имущество с четырьмя спальнями, принадлежащее банку. Они так и не выяснили, сделали ли они максимальную ставку.
На другой стороне этих сделок находятся такие продавцы, как Дебби и Билл Уэтереллы, которым за четыре дня поступило 17 предложений на их дом с четырьмя спальнями в Данвилле, Калифорния. «Я был в шоке. Это было так быстро, это было сюрреалистично», — говорит г-жа Уэзерелл. Дом был продан в среду за $796 000, что более чем на $50000 выше запрашиваемой цены.
Тем не менее, продажа обошлась почти на 1 440 000 трлн меньше, чем они заплатили за дом в 2005 году. Муж г-жи Уэзерелл пять лет ездил на работу в Рино, штат Невада, и они решили переехать.
Рынки жилья сталкиваются с другими препятствиями. Более 11 миллионов домовладельцев должны больше, чем стоит их дом. Это главная причина того, что рынок «компенсаций» застопорился. Эти домовладельцы не могут продать свои нынешние дома, не говоря уже о том, чтобы внести первоначальный взнос за свой следующий дом.
Стандарты ипотечного кредитования остаются жесткими. Агенты по недвижимости говорят, что необычно высокая доля сделок разваливается, потому что дома не оцениваются по той цене, которую покупатели согласились заплатить продавцам.
Тем не менее, заемщики со стабильной работой стремятся заключать сделки. Келли Паджела-Фу и ее муж предложили заплатить запрашиваемую цену в размере 1 TP4T600 000 за дом с четырьмя спальнями в Марблхеде, штат Массачусетс, в течение дня после того, как недвижимость появится на рынке.
«Мы просто знали, что этот дом быстро сдастся», — говорит г-жа Паджела-Фу, 31-летний врач, которая проиграла предыдущее предложение. Их стратегия, направленная на то, чтобы избежать торговой войны, оправдала себя: продавцы приняли свое предложение еще до дня открытых дверей.
