O que é um empréstimo de recompra?
Um buydown é uma técnica de financiamento hipotecário com a qual o comprador tenta obter uma taxa de juros mais baixa pelo menos durante os primeiros anos do hipoteca ou possivelmente durante toda a sua vida.1 Uma recompra 2-1, por exemplo, é um tipo específico de recompra de hipoteca que permite aos compradores de casas economizar na taxa de juros durante os primeiros dois anos do empréstimo. As recompras também podem usar uma estrutura 3-2-1.
Principais conclusões
- Uma recompra permite que os compradores de casas obtenham uma taxa de juros mais baixa ao contratar um empréstimo hipotecário.
- As recompras podem economizar dinheiro dos proprietários em juros ao longo da vida do empréstimo.
- Uma recompra pode envolver a compra de pontos de desconto contra o empréstimo hipotecário, o que pode exigir o pagamento de uma taxa inicial.
- Se faz sentido escolher uma recompra ao comprar uma casa pode depender da taxa de juros para a qual você se qualifica e de quanto tempo planeja permanecer na casa.
Compreendendo as compras
As recompras são fáceis de entender se você pensar nelas como um subsídio hipotecário oferecido pelo vendedor em nome do comprador da casa. Normalmente, o vendedor contribui com fundos para uma conta de garantia que subsidia o empréstimo durante os primeiros anos, resultando em um pagamento mensal mais baixo da hipoteca. Os construtores ou vendedores podem oferecer uma opção de compra para ajudar a aumentar as chances de venda do imóvel, tornando-o mais acessível.
O construtor ou vendedor do imóvel geralmente faz pagamentos à instituição credora hipotecária, o que, por sua vez, reduz a taxa de juros mensal do comprador e, portanto, o pagamento mensal. O vendedor da casa, entretanto, geralmente aumentará o preço de compra da casa para compensar os custos do acordo de compra.
Os compradores de casas podem escolher uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) se planejarem refinanciar assim que o prazo da taxa inicial terminar ou se planejarem vender a propriedade antes do ajuste da taxa.
Estruturação de recompra
Os termos de recompra podem ser estruturados de várias maneiras para empréstimos hipotecários. A maioria das recompras dura alguns anos, depois os pagamentos da hipoteca aumentam para um taxa padrão assim que o buydown expirar. Uma recompra de hipotecas 3-2-1 e 2-1 são duas estruturas comuns que os credores podem usar.
Recompra 3-2-1
Em um Recompra 3-2-1, o comprador paga pagamentos mais baixos do empréstimo durante os primeiros três anos. Para cada um dos primeiros três anos da hipoteca, a taxa de juros do comprador aumentaria gradativamente em 1% anualmente. A taxa de juros total seria aplicada a partir do quarto ano do empréstimo hipotecário.
Embora o comprador tenha recebido poupanças decorrentes da taxa de juro mais baixa nos primeiros três anos, a diferença nos pagamentos teria sido feita pelo vendedor ao credor como um subsídio.
2-1 Compra
A Recompra de 2-1 está estruturado da mesma forma que uma recompra 3-2-1; no entanto, o desconto está disponível apenas nos primeiros dois anos. Portanto, você teria uma redução na taxa de juros de 2% para o primeiro ano da hipoteca e, em seguida, um desconto na taxa de 1% para o segundo ano da hipoteca. Sua taxa de juros – e seus pagamentos mensais – aumentariam com o tempo até que seu empréstimo atinja sua taxa percentual real.
Isso acontece no terceiro ano do empréstimo. Neste ponto, o pagamento mensal da hipoteca refletiria a verdadeira taxa de empréstimo. Você pagaria adiantado pela recompra de 2-1 no fechamento e, teoricamente, o dinheiro que você economizou nos primeiros dois anos cancelaria esse pagamento.
Considere as taxas de juros para as quais você provavelmente se qualificará, com base em seu histórico de crédito e renda, para determinar se vale a pena uma recompra.
Prós e contras da compra
Se faz sentido usar uma recompra para comprar uma casa pode depender de vários fatores, incluindo o valor da hipoteca, sua taxa de juros inicial, o valor que você poderia economizar em juros durante o prazo inicial do empréstimo e sua renda futura estimada. O tempo que você planeja ficar em casa também pode ser importante para determinar seu ponto de equilíbrio.
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Uma recompra reduz temporariamente sua taxa de juros, economizando dinheiro e reduzindo seus pagamentos mensais durante o prazo inicial do empréstimo.
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A escolha de uma recompra pode permitir que você pague menos pela casa do que o preço de listagem do vendedor.
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Poderia fazer sentido para os compradores de casas cuja renda aumentará nos próximos anos.
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Assim que a taxa de recompra terminar, seu pagamento mensal poderá ser maior do que o esperado.
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Uma recompra pode não ser uma opção para certos tipos de propriedade ou tipos de empréstimo.
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Se sua renda não aumentar, você poderá ter dificuldades para fazer o pagamento mensal da hipoteca.
Prós explicados
- Economia de juros. A escolha de uma recompra pode economizar dinheiro em custos de juros durante os primeiros dois anos (com uma recompra de 2-1) ou três anos (com uma recompra de 3-2-1) da hipoteca.
- Redução de preço. Se um vendedor se oferecer para pagar algo pela compra, isso poderá reduzir o custo de compra da casa.
- Facilite pagamentos mais altos. Se você está apenas começando sua carreira e espera-se que sua renda aumente, talvez você não tenha problemas em fazer pagamentos de hipotecas mais elevados ao longo do tempo.
Contras explicados
- Acessibilidade contínua. Assim que o período de taxa inicial terminar, seus pagamentos mensais poderão ser substancialmente mais altos do que você está acostumado. Isso pode ser problemático se sua renda tiver caído desde a compra da casa.
- Disponibilidade. Sua capacidade de tirar proveito de uma recompra pode ser limitada pelo tipo de propriedade envolvida ou pelo tipo de empréstimo hipotecário ao qual você está solicitando.
- Risco padrão. Se você não conseguir fazer pagamentos mais altos após o período inicial de compra, poderá correr um risco maior de perder a casa por execução hipotecária.
Lembre-se de considerar os custos iniciais da compra de uma casa, como o pagamento inicial ou os custos de fechamento, e os custos contínuos para entender quanto você pode pagar para se tornar proprietário.
Exemplo de hipoteca de recompra
Aqui estão alguns exemplos de como uma hipoteca de recompra pode funcionar. Digamos que você esteja pegando emprestado $250.000 com um empréstimo de taxa fixa de 30 anos a 6.75%. Você pode escolher entre um buydown 2-1 ou um buydown 3-2-1.
Esta é a aparência do detalhamento do empréstimo com uma opção de recompra 2-1:
- Ano 1: $1.304 com juros de 4.75%
- Ano 2: $1.459 com juros de 5,75%
- Ano 3: $1.622 com juros totais de 6,75%
A taxa de recompra para este empréstimo seria de $5.759. Agora, digamos que você escolha o buydown 3-2-1. Veja como seriam os pagamentos do seu empréstimo:
- Ano 1: $1.158 com juros de 3,75%
- Ano 2: $1.304 com juros de 4.75%
- Ano 3: $1.459 com juros de 5,75%
- Ano 4: $1.622 com juros totais de 6.75%
Enquanto isso, a taxa de recompra para este empréstimo aumenta para $11.324. Portanto, ao considerar uma recompra, é importante olhar além do período inicial de pagamento baixo para determinar se os custos envolvidos no curto prazo valem qualquer economia de juros que você possa realizar.
Quando usar um buydown
Uma recompra pode fazer sentido para os compradores se lhes permitir obter uma hipoteca sem aumentar significativamente o preço de compra da casa ou esgotar as suas reservas de dinheiro. As recompras também podem ser mais apropriadas para pessoas que têm uma renda estável definida para crescer ao longo da vida do empréstimo, tornando mais fácil acompanhar os aumentos de pagamento quando o período inicial da taxa terminar.
Mas, novamente, o tempo é importante. Se você não planeja ficar em casa por pelo menos cinco anos, talvez não veja nenhuma economia real com uma compra. Portanto, considere seus planos futuros para comprar uma casa e quanto tempo você poderá permanecer antes de se comprometer com a compra de uma hipoteca.
Além disso, lembre-se de que nem todas as hipotecas são elegíveis para recompra. Por exemplo, você não pode usá-los para comprar uma propriedade de investimento ou para refinanciamento de saque. Os empréstimos apoiados pelo governo, como os empréstimos da FHA e os empréstimos do USDA, também têm diretrizes específicas sobre recompras e quando podem ser usados.
Outras maneiras de reduzir as taxas de hipoteca
Alternativamente, os compradores podem optar por pagar por pontos de desconto para reduzir sua taxa de juros. Nesse cenário, o comprador paga adiantado para comprar os pontos e, como resultado, o credor reduz sua taxa de juros. Os pontos de desconto podem reduzir a taxa de juros de uma hipoteca durante a vida do empréstimo, em vez de apenas durante os primeiros dois anos.2
Uma recompra não é o mesmo que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), na qual a taxa é fixada por um determinado período de tempo antes de ser ajustada a uma taxa variável.3 A ARM híbrido 5/1, por exemplo, tem uma taxa fixa para os primeiros cinco anos, com a taxa sendo ajustada anualmente a cada ano depois disso, com base no desempenho de uma taxa de referência subjacente.
Como funciona uma recompra?
A recompra de uma hipoteca permite que o comprador de uma casa reduza temporariamente a taxa de juros do empréstimo à habitação durante os primeiros anos, em troca de alguns.
Quantos pontos você pode comprar em uma hipoteca?
Não há limite específico para o número de pontos que alguém pode comprar em uma hipoteca. Mas o número de pontos que um comprador individual pode comprar pode depender do tipo de hipoteca e dos termos do empréstimo.
Vale a pena comprar pontos baixos?
A recompra de uma hipoteca pode valer a pena se você conseguir economizar dinheiro na taxa de juros durante a parte inicial do prazo do empréstimo. É importante, entretanto, considerar quanto você pode pagar pela taxa de recompra e quanto tempo planeja ficar em casa para avaliar suas economias totais.
