Compradores de casas atordoados descobrem que as guerras de lances estão de volta
Um novo empreendimento está pegando os compradores de imóveis desprevenidos no início da temporada de vendas da primavera: as guerras de licitações estão de volta.
Da Califórnia à Flórida, muitos compradores competem cada vez mais pela mesma casa. Ao contrário das guerras de licitações que caracterizaram os anos de avanço e que reflectiram em grande parte o aumento das vendas, as de hoje são resultado de escassez de oferta.
Peter Earl McCollough para o Wall Street Journal
Debbie e Bill Wetherell receberam várias ofertas para sua casa. “É um pouco surpreendente porque pensamos que as guerras de licitações haviam acabado”, disse Andy Aley, que pretende comprar sua primeira casa no bairro de Beacon Hill, em Seattle. O advogado de 31 anos teve uma oferta superada este ano quando ofereceu até $23.000 acima do preço de listagem de $357.000 e concordou em dispensar inspeções e outras condições de fechamento.
As licitações competitivas no ambiente atual não estão produzindo enormes aumentos de preços nem deixando os vendedores com lucros substanciais, como ocorreu durante o boom imobiliário. Ainda assim, as guerras de ofertas causadas pela escassez de stocks fornecem a mais recente evidência de que a procura de habitação está a começar a recuperar após uma recessão que durou seis anos.
Um índice que mede o número de contratos assinados para compra de casas próprias subiu em março para seu nível mais alto em quase dois anos, um aumento de 12,8% em relação ao ano anterior e 4,1% em relação a fevereiro, informou a Associação Nacional de Corretores de Imóveis na quinta-feira.
“Acreditamos firmemente que atingimos o fundo do poço”, disse Ivy Zelman, presidente-executivo de uma empresa de pesquisa, que foi um dos primeiros a alertar sobre uma recessão há sete anos. No início desta semana, ela elevou sua previsão de preços residenciais para o ano, prevendo um ganho anual de 1%, acima de um declínio de 1%.
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A pesquisa trimestral do Wall Street Journal descobriu que o estoque de casas listadas para venda diminuiu acentuadamente em todos os 28 mercados monitorados. Os corretores imobiliários consideram o mercado equilibrado quando há oferta de casas à venda para seis meses. No auge da crise imobiliária, em 2008, a oferta era de 11,1 meses. Em março, houve oferta de 6,3 meses.
Os níveis de estoque em muitos mercados estavam no nível mais baixo em anos. No ritmo atual de vendas, levaria apenas 1,5 meses para vender todas as casas listadas em Sacramento, Califórnia, e 2,4 meses para vender todas as casas listadas em Phoenix. São Francisco e Washington, DC, têm 3,4 meses de abastecimento cada, enquanto Miami tem 4,1 meses de abastecimento.
Outros mercados têm muitas casas. Chicago, por exemplo, tem 9,4 meses de oferta, enquanto Long Island, em Nova York, tem 16,1 meses de oferta. Mesmo nesses mercados, o número de casas à venda está a diminuir.
O aumento da concorrência está frustrando os compradores e seus agentes. “Estamos escrevendo um número recorde de ofertas, mas não estamos vendo um número recorde de fechamentos e isso porque é muito competitivo”, disse Glenn Kelman, executivo-chefe da corretora imobiliária Redfin Corp., em Seattle, com escritórios em 14 estados.
Quase 83% de ofertas que os agentes Redfin fizeram em nome de clientes na área da Baía de São Francisco este ano e 71% no sul da Califórnia tiveram propostas concorrentes. Redfin representou um comprador que fez a oferta vencedora por uma casa em Gaithersburg, Maryland, no início deste mês, depois de concordar em adotar o cachorro do vendedor, que estava se mudando e procurando um novo lar para “Buddy”, um poodle toy branco.
Os estoques estão diminuindo por vários motivos. Alguns vendedores, não dispostos a aceitar preços que ainda estão abaixo do seu pico em um terço, estão a retirar as suas casas do mercado, antecipando preços mais elevados no futuro. Entretanto, os investidores têm conseguido enganar os consumidores em busca das melhores propriedades, muitas vezes fazendo ofertas em dinheiro que são rapidamente aceites pelos vendedores.
Além disso, alguns economistas dizem que os níveis de stocks estão a ser mantidos artificialmente baixos porque a Fannie Mae, o Freddie Mac e os maiores bancos do país têm sido lentos a colocar à venda centenas de milhares de casas hipotecadas que possuem actualmente. Os credores desaceleraram as vendas de execuções hipotecárias e reintegrações de posse depois que abusos na manutenção de registros surgiram há 18 meses.
Os bancos e outros investidores hipotecários possuíam cerca de 450.000 propriedades hipotecadas no final de Março, e outros dois milhões de hipotecas estavam em alguma fase de execução hipotecária.
Os stocks poderão aumentar, colocando mais pressão sobre os preços, se os bancos e outros credores intensificarem os seus esforços para vender as suas propriedades. Corretores imobiliários dizem não estar preocupados. “Há um enorme apetite por execuções hipotecárias. Libere o inventário. Vai vender”, disse Richard Smith, presidente-executivo da Realogy Corp., proprietária das marcas imobiliárias Coldwell Banker e Century 21.
O declínio do estoque de casas antigas está estimulando as vendas de casas novas. As vendas de casas novas aumentaram 16% até agora este ano, em comparação com o ano anterior, enquanto os estoques de casas novas caíram em março para o nível mais baixo desde que os registros começaram em 1963.
Meritage Homes Corp., uma construtora com sede em Scottsdale, Arizona, relatou na quinta-feira um aumento de 36% nos pedidos para o trimestre encerrado em março em relação ao período do ano anterior.
Embora as guerras de licitações estejam a aumentar os preços, muitas casas continuam a ser vendidas por preços muito mais baixos do que há alguns anos. O aumento da procura é “inteiramente impulsionado pela acessibilidade, o que me diz que haverá uma forte resistência aos aumentos de preços” por parte dos compradores, afirma Jeffrey Otteau, presidente do Otteau Valuation Group, uma empresa de avaliação de East Brunswick, NJ.
As rendas estão a subir numa altura em que as taxas hipotecárias caíram para níveis muito baixos. O resultado é que o pagamento mensal da hipoteca de uma casa com preço médio é mais baixo do que em qualquer momento desde a década de 1990. Freddie Mac informou na quinta-feira que as taxas de hipoteca caíram para 3.88% para a hipoteca média de taxa fixa de 30 anos, perto de seu nível mais baixo registrado.
As taxas são “tão baixas que podemos comprar uma casa que antes estava fora de nossa faixa de preço”, disse Aarthi Srinivasan, que está procurando com o marido uma casa nos arredores de Palo Alto, Califórnia, um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país. .
Srinivasan diz temer que os preços estejam subindo muito rapidamente. Ela diz que teve seu “momento aha” no início deste ano, enquanto visitava uma casa de 50 anos que precisava de uma extensa reforma. A casa, listada em $1,1 milhão, recebeu quase 10 ofertas e acabou sendo contratada por mais de $1,3 milhão para um comprador que nem tinha visto a propriedade.
“Existem poucos compradores que estarão com tanta pressa, então esperamos que isso termine logo”, diz ela. Na segunda-feira, eles se ofereceram para pagar mais do que o preço de tabela de $1,2 milhões por uma execução hipotecária de quatro quartos de propriedade de um banco. Eles não descobriram se fizeram o lance mais alto.
Do outro lado dessas transações estão vendedores como Debbie e Bill Wetherell, que receberam 17 ofertas em quatro dias para sua casa de quatro quartos em Danville, Califórnia. “Fiquei chocado. Foi tão rápido que foi surreal”, diz a Sra. Wetherell. A casa foi vendida na quarta-feira por $796.000, mais de $50.000 acima do preço pedido.
Ainda assim, a venda é quase $180.000 a menos do que pagaram pela casa em 2005. O marido da Sra. Wetherell viaja para Reno, Nevada, há cinco anos e eles decidiram se mudar.
Os mercados imobiliários enfrentam outros obstáculos. Mais de 11 milhões de proprietários devem mais do que o valor de sua casa. É uma grande razão para o mercado de “trade-up” estar paralisado. Esses proprietários não podem vender suas casas atuais, muito menos pagar a entrada para sua próxima casa.
Os padrões de empréstimos hipotecários continuam rígidos. Corretores imobiliários dizem que uma parcela incomumente alta de negócios está desmoronando porque as casas não são avaliadas de acordo com o preço que os compradores concordaram em pagar aos vendedores.
Ainda assim, os mutuários com empregos estáveis procuram fazer negócios. Kelly Pajela-Fu e seu marido se ofereceram para pagar o preço pedido de $600.000 por uma casa de quatro quartos em Marblehead, Massachusetts, um dia após a propriedade chegar ao mercado.
“Sabíamos que esta casa seria vendida rapidamente”, diz Pajela-Fu, uma médica de 31 anos que havia perdido uma oferta anterior. A estratégia deles para evitar uma guerra de lances valeu a pena: os vendedores aceitaram a oferta antes de abrirem a casa.
