ロフト所有者は、許可を得ずにロフトに変更やアップグレードを行うことがよくあります。許可が必要ない場合もありますが、多くの場合は必要です。ロフトを売却しようとすると、購入者の不動産業者、検査官、または法律代理人による調査で、売却の妨げとなる可能性のある文書化されていない変更が見つかる場合があります。これがどの程度問題を引き起こすかは、元の構造に加えられた変更の種類と、購入者の貸し手が許可されていない変更を含む不動産に融資するかどうかによって大きく異なります。
場合によっては、ロフトを購入する前に変更が行われたこともあります。所有期間中に自治体の法律が変更される可能性があるため、ロフトを購入したときには問題にならなかった変更が、売却しようとすると疑問視される可能性があります。
ロフトに許可されていない建築物が建てられていると思われる場合は、次の点に注意してください。
- 何が建設されましたか? パティオ? 2 つ目のバスルーム? サンルーム?
- いつ建てられたのですか？ロフトを購入する前ですか？後ですか？
- 許可が必要でしたか? また、あなたが知らない許可が存在していますか?
祖父権
「祖父条項「例外」とは、要件、契約、または制限に対する例外であり、新しい制限によって許可されなくなった場合でも、すでに何かを行ったり所有したりしている人が合法的にそれを継続することを許可するものです。許可されていないロフトのアップグレードに関しては、アップグレードが法律の変更前に追加され、法律が遡及的な遵守を要求していない場合、通常、例外はそのまま許可されます。これに対する明らかな例外は、ロフトまたは敷地内に住む人に危険をもたらす変更です。
遡及許可
ロフトにアップグレード、改装、増築、改築が見つかった場合は、市の記録を調べて、完了したと思われる年にその種類の作業に許可が必要だったかどうかを確認してください。次に、自治体の記録を検索して、許可があったかどうかを確認してください。許可が必要だったのに、許可がない場合は、遡及許可を申請するか、ロフトを「現状のまま」で売却することができます (以下を参照)。多くの自治体では、遡及許可を取得する方法が用意されています。許可手続きの総費用を確認してください。許可、罰金、検査、その他の料金を支払う必要がある場合があります。遡及許可を取得するための総費用は、投資収益よりも高くなる可能性があります。
「現状有姿」で販売
ロフトを売却することを選択した場合は、「そのまま」と記載されている場合、許可されていない建築物があると考えていることを市の建築局に開示する必要はありません。したがって、遡及的な許可を申請するかどうかが確実になるまでは、市役所とやり取りする際に検査のきっかけとなる可能性のある情報を漏らさないように注意してください。
一方、売却のプロセスでは、所有期間中に自分が行ったアップグレードや追加など、確実に知っている事項を不動産業者に完全に開示してください。融資業者が許可を要求したために売却が遅れたり、失敗したりすることは避けたいものです。また、適切な「現状有姿」条項が売買契約書に明記されていることを確認する必要があります。
私たちは、どの項目に許可が必要か、どの項目に開示が必要か、どの項目はそのままで問題ないかを判断するお手伝いをいたします。
