La plupart des LOFTS sont essentiellement des condos et les condos ont une HOA (Home Owners Association).
L'une des questions les plus fréquemment posées et que j'affiche dans mon annonce est la suivante :
« Comment sont les réserves dans le bâtiment ?
Pour répondre correctement à ces questions, il faudrait avoir vu les documents HOA, y compris l'étude du budget et des réserves. Ces informations peuvent changer d'un mois à l'autre et vous aurez besoin des informations les plus récentes pour donner une réponse précise.
Le montant de la réserve est fonction du coût et de la durée de vie du bâtiment et de ses différentes parties.
La plupart des banques et des analystes considèrent que tout ce qui dépasse 70% est acceptable et sain.
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Si vous souhaitez un peu plus d'informations, vous pouvez lire les informations ci-dessous que j'ai trouvées en ligne :
Première personne : de quelle réserve de trésorerie une association de copropriété devrait-elle disposer ?
Par Dalia Bose | Yahoo! Réseau de contributeurs – jeu. 3 janvier 2013 12h43 HNE
Ayant suivi le processus d'achat d'un condo à plusieurs reprises et ayant siégé au conseil d'administration d'une association de copropriété, je ne peux pas souligner l'importance de la diligence raisonnable lors de l'achat d'un condo. L'un des aspects les plus importants est de comprendre les réserves du syndicat de copropriété.
Combien coûte une réserve de copropriété saine ?
En tant que professionnel analyste des états financiers, je suis amusé lorsque j'entends un chiffre magique, comme $20 000, donné par les agents immobiliers quant à ce qui constitue une réserve de trésorerie saine pour une association de copropriétés. Comme tous les chiffres, une réserve doit être replacée dans son contexte. Une réserve apparemment élevée pourrait ne pas être suffisamment élevée, tandis qu'une réserve inférieure pourrait être intentionnelle compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêt et de l'intention du conseil d'administration de lever des fonds au moyen de cotisations spéciales, si nécessaire.
Taille de l'immeuble en copropriété
Par exemple, supposons que l'immeuble en copropriété en question soit un immeuble de 100 logements avec un entretien mensuel moyen de $500. Cela représente un revenu annuel d'entretien de $600.000. Il est donc clair que dans ce cas, $20 000 ne constituera pas un montant de réserve de copropriété sain. Cependant, cela pourrait être largement suffisant pour un immeuble de 5 logements ayant moins de $10 000 de dépenses annuelles.
Montant des dépenses annuelles
De nombreuses associations de copropriétés voient leurs réserves divisées en une composante d'entretien et de réparation (fonctionnement) et une réserve de capital utilisée pour les réparations importantes imprévues ou planifiées. La réserve de fonctionnement couvre les dépenses courantes telles que l'eau et les déchets, l'aménagement paysager, les services publics, l'assurance, la surveillance des gicleurs et des alarmes, le nettoyage, etc. La réserve de capital est souvent conservée sur un compte portant intérêts. Au minimum, la réserve devrait couvrir six mois de coûts de fonctionnement récurrents et disposer d'un reste pour les urgences imprévues et les dépenses en capital.
Déclarations de revenus
Les associations de copropriétés, comme les autres associations de propriétaires, sont tenues de déclarer leurs impôts sur le revenu, connues sous le nom d'IRS. Formulaire 1120-H. Rares sont ceux qui déposent la déclaration de revenus des sociétés plus longue, le formulaire 1120, qui répertorie les actifs (y compris la réserve de trésorerie) ainsi que les dépenses et les revenus. La simple déclaration de revenus 1120-H d’une page ne fournit que les dépenses et les revenus de la copropriété. À mon avis, sauf dépenses inhabituellement élevées, les réserves devraient être supérieures à la moitié de la moyenne de ces dépenses de fonctionnement au cours des trois dernières années. Je pense que cela couvre six mois de dépenses pour assurer le bon fonctionnement du bâtiment.
Possibilité de réparations inattendues
L'acte principal des associations de copropriétés comporte une section appelée étude technique qui détaille la durée de vie utile potentielle des composants structurels du bâtiment, comme le toit, le système CVC, l'ascenseur, la fournaise, la plomberie, l'électricité, etc. Il répertorie également le coût estimé des réparations. ou remplacez-les. Bien sûr, les estimations ne peuvent pas toujours être exactes, mais un examen des procès-verbaux des réunions peut révéler si des réparations imminentes ont été effectuées ou si des évaluations permettant des réparations ont été annoncées. Par exemple, si un système CVC d'une durée de 10 ans coûtant $5000 doit être réparé au cours de l'année à venir, la réserve devrait intégrer ce montant.
Propriétaires délinquants
Bien que cela ne soit pas expressément indiqué, les acheteurs potentiels doivent vérifier auprès du conseil de copropriété si des propriétaires sont en retard dans le paiement de leurs frais HOA. Ceci est important car si l’argent n’arrive pas sous forme de revenus de maintenance, les réserves s’épuiseront plus tôt que prévu.
Cotisations spéciales
De nombreux propriétaires potentiels sont effrayés par les évaluations spéciales. Cependant, je pense en fait que tant qu'elles n'ont pas lieu chaque année (ce qui indiquerait une incompétence du conseil d'administration ou de la société de gestion), les évaluations spéciales contribuent à maintenir l'entretien mensuel régulier à un niveau bas. Une façon de vérifier si les cotisations spéciales sont la norme consiste à examiner les réserves de trésorerie des trois dernières années et à noter si elles affichent une tendance à la baisse. Cela signifie que les réserves ne sont pas adéquates et que des évaluations spéciales sont nécessaires pour maintenir l'association de copropriété à flot. J’éviterais un tel achat de copropriété, ou je risquerais des paiements d’entretien plus élevés à terme.
