Was ist ein Buydown-Darlehen?

Was ist ein Buydown-Darlehen?

Ein Buydown ist eine Hypothekenfinanzierungstechnik, mit der der Käufer versucht, zumindest für die ersten paar Jahre einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen Hypothek oder möglicherweise sein ganzes Leben lang.1 Ein 2:1-Kauf ist beispielsweise eine spezielle Art des Hypothekenkaufs, der es Hauskäufern ermöglicht, in den ersten zwei Jahren der Kreditlaufzeit Zinsen zu sparen. Buydowns können auch eine 3-2-1-Struktur verwenden.

Buydowns verstehen

Rückkäufe sind leicht zu verstehen, wenn man sie als Hypothekenzuschüsse betrachtet, die von der Regierung angeboten werden Verkäufer im Namen des Hauskäufers. Typischerweise zahlt der Verkäufer Geld auf ein Treuhandkonto ein, das den Kredit in den ersten Jahren bezuschusst, was zu einer geringeren monatlichen Hypothekenzahlung führt. Bauherren oder Verkäufer können eine Kaufoption anbieten, um die Verkaufschancen der Immobilie zu erhöhen, indem sie sie erschwinglicher machen.

Der Bauherr oder Verkäufer der Immobilie leistet in der Regel Zahlungen an das Hypothekendarlehensinstitut, was wiederum den monatlichen Zinssatz und damit die monatliche Zahlung des Käufers senkt. Der Hausverkäufer wird jedoch in der Regel den Preis erhöhen Kaufpreis des Hauses, um die Kosten des Kaufvertrags zu kompensieren.

Buydown-Strukturierung

Die Rückkaufbedingungen für Hypothekendarlehen können unterschiedlich gestaltet sein. Die meisten Rückkäufe dauern einige Jahre, dann erhöhen sich die Hypothekenzahlungen auf a Normalsatz sobald der Buydown abgelaufen ist. Ein 3-2-1- und ein 2-1-Hypothekenkauf sind zwei gängige Strukturen, die Kreditgeber nutzen können.

3-2-1 Buydown

In einem 3-2-1-Rückkauf, zahlt der Käufer in den ersten drei Jahren geringere Raten für den Kredit. Für jedes der ersten drei Jahre der Hypothek würde sich der Zinssatz des Käufers schrittweise um 1% pro Jahr erhöhen. Ab dem vierten Jahr der Hypothekarkreditlaufzeit gilt der volle Zinssatz.

Während der Käufer in den ersten drei Jahren durch den niedrigeren Zinssatz Ersparnisse erhielt, hätte der Verkäufer die Differenz in den Zahlungen als Zuschuss an den Kreditgeber gezahlt.

2:1 Buydown

A 2:1-Rückkauf ist genauso aufgebaut wie ein 3-2-1 Buydown; Der Rabatt ist jedoch nur für die ersten zwei Jahre verfügbar. Sie erhalten also im ersten Jahr der Hypothek eine Zinssenkung von 2% und im zweiten Jahr der Hypothek einen Zinsnachlass von 1%. Ihr Zinssatz – und Ihre monatlichen Zahlungen – würden mit der Zeit steigen, bis Ihr Darlehen seinen tatsächlichen Prozentsatz erreicht.

Dies geschieht im dritten Jahr des Darlehens. Zu diesem Zeitpunkt würde Ihre monatliche Hypothekenzahlung den tatsächlichen Darlehenszinssatz widerspiegeln. Sie würden den 2:1-Rückkauf bei Abschluss im Voraus bezahlen, und theoretisch würde das Geld, das Sie in den ersten zwei Jahren sparen, diese Zahlung zunichtemachen.

Buydown Vor- und Nachteile

Ob es sinnvoll ist, einen Kaufpreis für den Erwerb eines Eigenheims zu nutzen, kann von mehreren Faktoren abhängen, unter anderem von der Höhe der Hypothek, Ihrem anfänglichen Zinssatz, dem Betrag, den Sie während der anfänglichen Kreditlaufzeit an Zinsen sparen könnten, und Ihrem geschätzten zukünftigen Einkommen. Wie lange Sie im Haus bleiben möchten, kann ebenfalls eine Rolle bei der Bestimmung Ihres Break-Even-Punkts spielen.

Vorteile erklärt

• Zinsersparnis. Wenn Sie sich für einen Rückkauf entscheiden, können Sie in den ersten zwei Jahren (bei einem 2-1-Rückkauf) oder drei Jahren (bei einem 3-2-1-Rückkauf) der Hypothek Geld bei den Zinskosten sparen.
• Preissenkung. Wenn ein Verkäufer anbietet, etwas für den Rückkauf zu zahlen, könnte dies die Kosten für den Hauskauf senken.
• Erleichtern Sie den Einstieg in höhere Zahlungen. Wenn Sie gerade erst mit Ihrer Karriere beginnen und Ihr Einkommen voraussichtlich steigen wird, werden Sie möglicherweise keine Probleme damit haben, im Laufe der Zeit höhere Hypothekenzahlungen zu leisten.

Nachteile erklärt

• Dauerhafte Erschwinglichkeit. Sobald der anfängliche Tarifzeitraum endet, könnten Ihre monatlichen Zahlungen deutlich höher ausfallen, als Sie es gewohnt sind. Das könnte problematisch sein, wenn Ihr Einkommen seit dem Kauf des Hauses gesunken ist.
• Verfügbarkeit. Ihre Möglichkeiten, von einem Rückkauf zu profitieren, können durch die Art der betreffenden Immobilie oder die Art des Hypothekendarlehens, das Sie beantragen, eingeschränkt sein.
• Ausfallrisiko. Wenn Sie nach der ersten Kaufphase nicht in der Lage sind, die höheren Zahlungen zu leisten, besteht für Sie möglicherweise ein höheres Risiko, dass das Haus durch Zwangsvollstreckung verloren geht.

Beispiel einer Buydown-Hypothek

Hier sind einige Beispiele, wie eine Buydown-Hypothek funktionieren kann. Angenommen, Sie leihen sich $250.000 mit einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zu 6,75%. Sie können zwischen einem 2-1-Buydown oder einem 3-2-1-Buydown wählen.

So würde die Kreditaufteilung bei einer 2:1-Rückkaufoption aussehen:

• Jahr 1: $1.304 bei 4,75% Zinsen
• Jahr 2: $1.459 bei 5,75% Zinsen
• Jahr 3: $1.622 bei voller Verzinsung von 6,75%

Die Rückkaufgebühr für dieses Darlehen würde $5.759 betragen. Angenommen, Sie entscheiden sich stattdessen für den 3-2-1-Buydown. So würden Ihre Kreditzahlungen aussehen:

• Jahr 1: $1.158 bei 3,75% Zinsen
• Jahr 2: $1.304 bei 4,75% Zinsen
• Jahr 3: $1.459 bei 5,75% Zinsen
• Jahr 4: $1.622 bei voller Verzinsung von 6,75%

Mittlerweile erhöht sich die Rückkaufgebühr für dieses Darlehen auf $11.324. Wenn Sie also über einen Rückkauf nachdenken, ist es wichtig, über den anfänglichen Zeitraum mit niedrigen Zahlungen hinauszuschauen, um festzustellen, ob die damit verbundenen Kosten in der nahen Zukunft eventuelle Zinseinsparungen wert sind.

Wann ist ein Buydown sinnvoll?

Ein Rückkauf könnte für Käufer sinnvoll sein, wenn er dadurch eine Hypothek aufnehmen kann, ohne den Kaufpreis des Hauses wesentlich zu erhöhen oder seine Barreserven zu erschöpfen. Rückkäufe können auch für Personen geeigneter sein, die über ein stabiles Einkommen verfügen, das über die Laufzeit des Darlehens wachsen soll, sodass es einfacher ist, mit den Zahlungserhöhungen Schritt zu halten, sobald die anfängliche Zinsperiode endet.

Aber auch hier kommt es auf das Timing an. Wenn Sie nicht vorhaben, das Haus mindestens fünf Jahre lang zu bewohnen, werden Sie durch einen Rückkauf möglicherweise überhaupt keine wirklichen Einsparungen erzielen. Denken Sie also über Ihre zukünftigen Pläne für den Kauf eines Eigenheims nach und darüber, wie lange Sie bleiben könnten, bevor Sie sich zu einem Hypothekenrückkauf verpflichten.

Denken Sie auch daran, dass nicht jede Hypothek für einen Rückkauf geeignet ist. Sie können sie beispielsweise nicht für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder für eine Cash-Out-Refinanzierung verwenden. Auch für staatlich geförderte Kredite wie FHA-Darlehen und USDA-Darlehen gelten spezifische Richtlinien bezüglich Rückkäufen und wann diese in Anspruch genommen werden können.

Andere Möglichkeiten zur Senkung der Hypothekenzinsen

Alternativ können Käufer Rabattpunkte erwerben, um ihren Zinssatz zu senken. In diesem Szenario zahlt der Käufer im Voraus Geld für den Kauf der Punkte und der Kreditgeber senkt daraufhin seinen Zinssatz. Rabattpunkte können den Zinssatz einer Hypothek für die gesamte Laufzeit des Darlehens und nicht nur für die ersten zwei Jahre senken.2

Ein Buydown ist nicht dasselbe wie eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), bei der der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum festgelegt wird, bevor er an einen variablen Zinssatz angepasst wird.3 A 5/1 Hybrid-ARMBeispielsweise gilt für die ersten fünf Jahre ein fester Zinssatz, der danach jedes Jahr auf der Grundlage der Entwicklung eines zugrunde liegenden Referenzzinssatzes angepasst wird.