Vor den neuen Bankvorschriften war es möglich, eine Hypothek für ein Eigenheim zu bekommen, wenn man ein Unternehmen besaß, freiberuflich arbeitete, auf Vertragsbasis arbeitete oder anderweitig selbstständig war, allerdings war es kompliziert, wenn man sein Einkommen, Bankauszüge und andere Alternativen zu W2-Einkommenserklärungen verwendete. Neue Vorschriften für sogenannte Kredite mit angegebenem Einkommen machen es für Selbstständige, die nach Schedule C steuerpflichtig sind, jedoch etwas schwieriger, diese Hypothek zu bekommen.
Für typische W2-Mitarbeiter ist als Einkommensnachweis für konventionelle Eigenheimdarlehen und FHA-Darlehen eine Kopie der Steuererklärungen der letzten zwei Jahre erforderlich. Kreditgeber nehmen das bereinigte Nettobruttoeinkommen der beiden Jahre und berechnen daraus den Durchschnitt, oder wenn das aktuelle Jahr niedriger ist als das Vorjahr, verwenden sie diese Zahl.
Da viele Selbstständige für Heimbüros, Fahrzeugnutzung und andere legitime Geschäftsausgaben Steuerbefreiungen in Anspruch nehmen, die ihre Steuerlast reduzieren, ist ihr bereinigtes Bruttoeinkommen in der Regel etwas niedriger als ihr nutzbares Einkommen. Verschiedene Kreditgeber in diesem neuen Bankenzeitalter verlangen unterschiedliche Dokumente und Einkommensnachweise, um das nutzbare Einkommen für Hypothekenzwecke nachzuweisen.
Hier sind einige Möglichkeiten, wie Sie die Wahrnehmung Ihrer Kreditgeber verbessern können
- Suchen Sie einen Hypothekenprofi, der Erfahrung mit Hypotheken für Selbständige hat. Ein erfahrener und sachkundiger Kreditsachbearbeiter kann Ihnen zeigen, wie Sie den Betrag Ihres anspruchsberechtigten Einkommens erhöhen können, indem Sie Abschreibungen auf Fahrzeuge, Immobilien oder Ausrüstung, Abnutzung, gewerbliche Nutzung des Hauses und Gehälter oder Eigentümerentnahmen, die Ihnen das Unternehmen gezahlt hat, wieder hinzufügen.
- Informieren Sie sich, wie Sie sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren (siehe unten).
- Einige alternative Kreditprogramme akzeptieren zur Einkommensüberprüfung immer noch Kontoauszüge und Einzahlungsbelege anstelle von Steuererklärungen. Diese Programme eignen sich gut für Käufer, die bargeldbasierte Geschäfte betreiben, ihre Steuererklärungen für das letzte Jahr noch nicht eingereicht haben oder ihre Steuerschulden minimiert haben. Alternative Kreditprogramme sind jedoch nicht zu Marktpreisen erhältlich, sodass Ihre Steuerersparnisse möglicherweise in höhere Zinssätze fließen.
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Kredit-Score über 700 liegt und Ihr aktueller Kreditverbrauch gering ist. Wenn Sie also Kredite nutzen, um Ihren Kredit-Score zu erhöhen, stellen Sie sicher, dass Sie die Karten pünktlich bezahlen und dass der verfügbare Kredit im Verhältnis zum Verbrauch hoch bleibt.
- Erstellen Sie eine umfassende Gewinn- und Verlustrechnung für Ihr Unternehmen seit Jahresbeginn. Bereitstellung einer Validierung durch Dritte — externer Buchhalter oder Rechnungsprüfer — über Ihr Einkommen Bescheid weiß oder sicherstellt, dass die Verwendung von Geschäftsmitteln für die Anzahlung für Ihr Eigenheim die zukünftige Rentabilität des Unternehmens nicht beeinträchtigt, minimiert die potenziellen Bedenken eines Kreditgebers hinsichtlich der Quellen Ihrer Anzahlung.
- Seien Sie darauf vorbereitet, eine höhere Anzahlung leisten zu müssen. Wenn ein Kreditgeber weiß, dass Sie aufgrund Ihrer aktuellen Ausgaben eine höhere Anzahlung sparen konnten, wird er Ihre Fähigkeit, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, positiver bewerten.
Sie können sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren
Entsprechend FHA.comSelbstständige können sich für ein Eigenheimdarlehen der FHA qualifizieren. Sie raten selbstständigen Antragstellern, im Voraus zu planen (etwa ein Jahr im Voraus), um sicherzustellen, dass sie die Voraussetzungen erfüllen. Es braucht Zeit, über zwei Jahre hinweg verlässliche Einkünfte nachzuweisen, genaue Aufzeichnungen über Einkünfte, Ausgaben, Steuern, Probleme, die eine Kreditsanierung erfordern, zu führen oder Streitigkeiten über Kreditauskünfte zu regeln. Wenn Sie diese Dinge jedoch tun, ist es wahrscheinlicher, dass Sie sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren.
Ist das also einfach? Nein. Ist das unmöglich? Nein. Kann das gemacht werden? Ja! Sie müssen nur beweisen können, dass Sie ein gutes Risiko darstellen.
Wenn Sie ein Haus suchen, teilen Sie uns unbedingt mit, ob Sie selbstständig sind. Wir können Ihnen beim Vorqualifizierungs- und Vorabgenehmigungsverfahren helfen, sodass Sie schon weit fortgeschritten sind, wenn wir das Haus Ihrer Träume finden.
