Verblüffte Hauskäufer stellen fest, dass die Bieterkriege zurück sind
Zu Beginn der Frühjahrsverkaufssaison überrascht eine neue Entwicklung die Hauskäufer: Der Bieterkrieg ist zurück.
Von Kalifornien bis Florida konkurrieren immer mehr Käufer um dasselbe Haus. Im Gegensatz zu den Bietergefechten, die für die Go-Go-Jahre typisch waren und größtenteils steigende Umsätze widerspiegelten, sind die heutigen das Ergebnis von Lieferengpässen.
Peter Earl McCollough für das Wall Street Journal
Debbie und Bill Wetherell haben mehrere Angebote für ihr Haus erhalten. „Das ist ein wenig überraschend, weil wir dachten, die Bietergefechte wären vorbei“, sagte Andy Aley, der sein erstes Haus im Stadtteil Beacon Hill in Seattle kaufen möchte. Der 31-jährige Anwalt wurde dieses Jahr überboten, als er bis zu $23.000 über dem Listenpreis von $357.000 bot und sich bereit erklärte, auf Inspektionen und andere Abschlussbedingungen zu verzichten.
Wettbewerbsausschreibungen führen im aktuellen Umfeld nicht zu enormen Preissteigerungen oder bescheren den Verkäufern hohe Gewinne, wie es während des Immobilienbooms der Fall war. Dennoch sind die durch knappe Lagerbestände verursachten Bieterkämpfe der jüngste Beweis dafür, dass die Immobiliennachfrage nach einem sechsjährigen Einbruch wieder zunimmt.
Ein Index, der die Anzahl der unterzeichneten Verträge zum Kauf von Eigentumswohnungen misst, stieg im März auf den höchsten Stand seit fast zwei Jahren, 12,81 TP3T mehr als vor einem Jahr und 4,11 TP3T mehr als Februar, berichtete die National Association of Realtors am Donnerstag.
„Wir glauben fest daran, dass wir den Tiefpunkt erreicht haben“, sagte Ivy Zelman, Geschäftsführerin eines Forschungsunternehmens, die vor sieben Jahren zu den Ersten gehörte, die vor einem Abschwung warnten. Anfang dieser Woche erhöhte sie ihre Prognose für die Eigenheimpreise für das Jahr und prognostizierte einen jährlichen Anstieg von 1% gegenüber einem Rückgang von 1%.
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Die vierteljährliche Umfrage des Wall Street Journal ergab, dass der Bestand an zum Verkauf angebotenen Häusern in allen 28 untersuchten Märkten stark zurückging. Immobilienmakler betrachten einen Markt als ausgeglichen, wenn für sechs Monate ein Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern vorhanden ist. Auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise im Jahr 2008 gab es einen Vorrat für 11,1 Monate. Im März reichte der Vorrat für 6,3 Monate.
In vielen Märkten waren die Lagerbestände auf dem niedrigsten Stand seit Jahren. Beim aktuellen Verkaufstempo würde es nur 1,5 Monate dauern, alle in Sacramento, Kalifornien, gelisteten Häuser zu verkaufen, und 2,4 Monate, um alle in Phoenix gelisteten Häuser zu verkaufen. San Francisco und Washington, D.C. verfügen jeweils über einen Vorrat von 3,4 Monaten, während Miami über einen Vorrat von 4,1 Monaten verfügt.
Andere Märkte haben viele Häuser. Chicago beispielsweise hat einen Vorrat von 9,4 Monaten, während New Yorks Long Island einen Vorrat von 16,1 Monaten hat. Selbst auf diesen Märkten ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser rückläufig.
Der zunehmende Wettbewerb frustriert Käufer und ihre Makler. „Wir schreiben eine Rekordzahl an Angeboten, aber wir sehen keine Rekordzahl an Abschlüssen, und das liegt daran, dass es so wettbewerbsintensiv ist“, sagte Glenn Kelman, Geschäftsführer des Immobilienmaklerunternehmens Redfin Corp. in Seattle mit Niederlassungen in 14 Zustände.
Fast 83% der Angebote, die Redfin-Agenten dieses Jahr im Namen von Kunden in der San Francisco Bay Area gemacht haben, und 71% in Südkalifornien hatten konkurrierende Angebote. Redfin vertrat einen Käufer, der Anfang des Monats den Zuschlag für ein Haus in Gaithersburg, Maryland, abgegeben hatte, nachdem er sich bereit erklärt hatte, den Hund des Verkäufers zu adoptieren, der umzog und auf der Suche nach einem neuen Zuhause für „Buddy“, einen weißen Zwergpudel, war.
Die Lagerbestände gehen aus mehreren Gründen zurück. Einige Verkäufer, die nicht bereit sind, die Preise zu akzeptieren, die immer noch um ein Drittel unter ihrem Höchststand liegen, nehmen ihre Häuser vom Markt, weil sie mit höheren Preisen in der Zukunft rechnen. Mittlerweile überlisten Investoren die Verbraucher bei den besten Immobilien und unterbreiten oft Barangebote, die von den Verkäufern schnell angenommen werden.
Darüber hinaus sagen einige Ökonomen, dass die Lagerbestände künstlich niedrig gehalten werden, weil Fannie Mae, Freddie Mac und die größten Banken des Landes Hunderttausende zwangsversteigerte Häuser, die sie derzeit besitzen, nur langsam zum Verkauf anbieten. Die Kreditgeber verlangsamten Zwangsversteigerungen und Zwangsvollstreckungen, nachdem vor 18 Monaten Missbräuche bei der Führung von Aufzeichnungen ans Licht kamen.
Banken und andere Hypothekeninvestoren besaßen Ende März fast 450.000 zwangsversteigerte Immobilien, und weitere zwei Millionen Hypotheken befanden sich in irgendeinem Stadium der Zwangsvollstreckung.
Wenn Banken und andere Kreditgeber ihre Bemühungen zum Verkauf ihrer Immobilien verstärken, könnten die Lagerbestände steigen und der Druck auf die Preise steigen. Immobilienmakler sagen, sie seien nicht besorgt. „Der Appetit auf Zwangsvollstreckungen ist enorm. Geben Sie das Inventar frei. „Es wird sich verkaufen“, sagte Richard Smith, Vorstandsvorsitzender von Realogy Corp., dem die Immobilienmarken Coldwell Banker und Century 21 gehören.
Der sinkende Bestand an älteren Häusern kurbelt den Verkauf neuer Häuser an. Die Verkäufe neuer Häuser sind in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr bisher um 16% gestiegen, während die Bestände an neuen Häusern im März auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1963 fielen.
Meritage Homes Corp., ein Bauunternehmen mit Sitz in Scottsdale, Arizona, meldete am Donnerstag einen Anstieg der Bestellungen um 36% für das im März endende Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Auch wenn Bietergefechte die Preise in die Höhe treiben, werden viele Häuser immer noch zu deutlich niedrigeren Preisen verkauft als noch vor einigen Jahren. Die gestiegene Nachfrage sei „vollständig auf die Erschwinglichkeit zurückzuführen, was mir sagt, dass es bei den Käufern starken Widerstand gegen Preiserhöhungen geben wird“, sagt Jeffrey Otteau, Präsident der Otteau Valuation Group, einem Bewertungsunternehmen in East Brunswick, NJ.
Die Mieten steigen zu einer Zeit, in der die Hypothekenzinsen auf ein sehr niedriges Niveau gefallen sind. Das Ergebnis ist, dass die monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus mit mittlerem Preis so niedrig ist wie nie zuvor seit den 1990er Jahren. Freddie Mac berichtete am Donnerstag, dass die Hypothekenzinsen für die durchschnittliche Festhypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren auf 3,881 TP3T gesunken seien und sich damit ihrem niedrigsten Stand angenähert hätten.
Die Preise seien „so niedrig, dass wir uns ein Haus leisten können, das vorher außerhalb unserer Preisspanne lag“, sagte Aarthi Srinivasan, die mit ihrem Mann nach einem Haus in der Nähe von Palo Alto, Kalifornien, sucht, einem der angesagtesten Immobilienmärkte des Landes .
Frau Srinivasan sagt, sie befürchtet, dass die Preise zu schnell in die Höhe getrieben werden. Sie sagt, sie habe Anfang des Jahres ihren „Aha-Moment“ erlebt, als sie ein 50 Jahre altes Haus besichtigte, das umfassend renoviert werden musste. Das Haus, das mit $1,1 Millionen gelistet ist, erhielt fast zehn Angebote und ging schließlich unter Vertrag für mehr als $1,3 Millionen an einen Käufer, der die Immobilie noch nicht einmal besichtigt hatte.
„Es gibt nur eine begrenzte Anzahl von Käufern, die es so eilig haben werden, also hoffen wir, dass bald Schluss ist“, sagt sie. Am Montag boten sie an, mehr als den Listenpreis von $1,2 Millionen für eine bankeigene Zwangsvollstreckung mit vier Schlafzimmern zu zahlen. Sie haben nicht herausgefunden, ob sie das Höchstgebot abgegeben haben.
Auf der anderen Seite dieser Transaktionen stehen Verkäufer wie Debbie und Bill Wetherell, die innerhalb von vier Tagen 17 Angebote für ihr Haus mit vier Schlafzimmern in Danville, Kalifornien, erhielten. „Ich war am Boden zerstört. Es ging so schnell, es war surreal“, sagt Frau Wetherell. Das Haus wurde am Mittwoch für $796.000 verkauft, mehr als $50.000 über dem geforderten Preis.
Dennoch kostet der Verkauf fast $180.000 weniger als das, was sie 2005 für das Haus bezahlt haben. Frau Wetherells Ehemann pendelte fünf Jahre lang nach Reno, Nevada, und sie haben beschlossen, umzuziehen.
Die Immobilienmärkte sind mit weiteren Gegenwinden konfrontiert. Mehr als 11 Millionen Hausbesitzer haben mehr Schulden, als ihr Haus wert ist. Dies ist ein wichtiger Grund dafür, dass der „Trade-Up“-Markt ins Stocken geraten ist. Diese Hausbesitzer können ihre derzeitigen Häuser nicht verkaufen, geschweige denn die Anzahlung für ihr nächstes Haus aufbringen.
Die Standards für die Hypothekarkreditvergabe bleiben streng. Immobilienmakler sagen, dass ungewöhnlich viele Geschäfte scheitern, weil Häuser nicht zu dem Preis bewertet werden, den Käufer den Verkäufern zu zahlen bereit waren.
Dennoch sind Kreditnehmer mit festen Arbeitsplätzen auf der Suche nach Geschäften. Kelly Pajela-Fu und ihr Mann boten an, den geforderten Preis von $600.000 für ein Haus mit vier Schlafzimmern in Marblehead, Massachusetts, innerhalb eines Tages nach Markteinführung der Immobilie zu zahlen.
„Wir wussten einfach, dass dieses Haus schnell verkauft werden würde“, sagt Frau Pajela-Fu, eine 31-jährige Ärztin, die ein früheres Angebot verpasst hatte. Ihre Strategie, einen Bieterkrieg zu vermeiden, zahlte sich aus: Die Verkäufer nahmen ihr Angebot an, bevor ein Tag der offenen Tür stattfand.
